Les stratégies fiscales immobilières
Il existe différentes stratégies pour maitriser l'impôt que cela soit en matière de revenus, d'IFI voire de transmission concernant votre patrimoine immobilier.
En matière d'impôt sur le revenu
Voici quelques stratégies immobilières pour réduire les impôts sur les revenus immobiliers :
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Investissement en loi Pinel ou en loi Malraux : Ces dispositifs permettent de bénéficier d'une réduction d'impôt en investissant dans l'immobilier locatif neuf (Pinel) ou dans la rénovation de biens immobiliers anciens (Malraux). Attention, le dispositif Pinel s'arrête fin 2024. Le dispositif Loi Denormandie permettant une réduction d'impôt est quant à lui actif jusqu'en 2027 !
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Investissement en location meublée non professionnelle (LMNP) : En optant pour ce régime, vous pouvez amortir le prix d'achat du bien et ainsi réduire votre base imposable. De plus, les revenus tirés de la location meublée sont souvent imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), ce qui peut permettre de bénéficier d'abattements.
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Déficit foncier : En cas de travaux de rénovation ou de réparation dans un bien locatif ancien, les dépenses engagées peuvent être déduites des revenus fonciers, créant ainsi un déficit foncier reportable sur les années suivantes et permettant de réduire l'impôt sur le revenu. Jusqu'en 2025, cet abattement peut même être doublé lorsque cela concerne certains travaux énergétiques.
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SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) : Investir dans des SCPI permet de mutualiser les risques et de bénéficier de revenus locatifs sans avoir à gérer directement un bien immobilier. De plus, les déficits fonciers réalisés au niveau de la SCPI peuvent être imputés sur vos revenus fonciers personnels. Les SCPI européennes peuvent également permettre une rentabilité plus importante de par le jeu des crédits d'impôts.
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Location meublée touristique ou saisonnière : Les revenus issus de la location meublée touristique ou saisonnière peuvent bénéficier d'un abattement forfaitaire de 71% (voire 91%) avant imposition, ce qui peut réduire considérablement l'impôt sur les revenus locatifs.
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Investissement en loi Monuments Historiques : Ce dispositif permet de bénéficier d'une déduction fiscale des travaux de restauration réalisés sur un bien immobilier classé ou inscrit aux Monuments Historiques, tout en conservant la pleine propriété du bien.
Ces stratégies peuvent être efficaces pour réduire la pression fiscale liée aux revenus immobiliers, mais il est important de bien se renseigner sur les conditions et les contraintes de chaque dispositif, pour optimiser au mieux sa situation.
En matière d'IFI
Les stratégies en matière d'IFI sont :
Investissement en nue-propriété : Acheter la nue-propriété d'un bien immobilier permet de ne pas être soumis à l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) tout en bénéficiant d'une décote sur la valeur du bien, car vous n'êtes redevable que de l'usufruit temporaire.
Vous pouvez également si vous détenez déjà l'immeuble ou des parts de SCPI transmettre de manière temporaire l'usufruit à vos enfants (qui ne doivent pas être dans le même foyer fiscal). Cela permet non seulement de sortir le bien de l'IFI mais surtout de leur donner des revenus complémentaires (pour leurs études par exemple) et cela ne rentre pas non plus dans votre IR temporairement.
En matière de transmission
Enfin, nos stratégies en matière de transmission sont :
Investissement en loi Monuments Historiques : Ce dispositif de Monuments historiques permet de bénéficier d'une exonération de droits de succession sous certaines conditions.
"Capsuler" des parts de SCPI dans votre contrat d'assurance vie : cette stratégie permet de bénéficier du régime fiscal avantageux de l'assurance vie non seulement si vous avez besion de revenus complémentaires (qui sont faiblement taxés lors des retraits partiels) et cela permet de bénéficier du régime de l'assurance vie en cas de décès (abattement de 152.500 € puis 20% et 31.25% ensuite au delà de 700.000 €)
Transmettre des parts de SCI à vos enfants : vous pouvez acquérir vos biens immobiliers au travers une SCI avec un endettement de la SCI. Vous transmettez ensuite les parts à vos enfants soit en pleine propriété soit en vous réservant l'usufruit. Les parts étant grevées de la dette, leur valeur est moindre. La base de taxation aux droit de transmission est donc réduite. Vous bénéficiez en plus des abattements tous les 15 ans (100.000 €) par enfant et par parent.
Tous les schémas présentés ne doivent pas être réalisés dans un but principalement ou uniquement fiscal et doivent être impérativement validés par vos conseillers habituels.