La fiscalité des SCPI européennes
Les sociétés civiles de placement immobilier sont des organismes de placement collectif qui ont pour objet exclusif l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif grâce à l’émission de parts dans le public. Elles bénéficient de l'avantage de la transparence fiscale. Les SCPI Européennes sont des Sociétés Civiles de Placement Immobilier concentrant principalement ses investissements sur des biens immobiliers situés en Europe.
Quelle est la fiscalité des SCPI européennes ?
Pour définir l'étendue de l'obligation fiscale en France, l'article 4 A du Code Général des Impôts établit la distinction suivante, qui est fondamentale : - les personnes qui ont en France leur domicile fiscal sont passibles de l'impôt français sur le revenu à raison de l'ensemble de leurs revenus, qu'ils soient de source française ou étrangère ; - les personnes dont le domicile fiscal est situé hors de France ne sont passibles dudit impôt que pour les seuls revenus de source française. S’agissant des revenus fonciers de source étrangère, ils doivent être déclarés lors de la déclaration d’impôt, à l’aide du formulaire 2047. Le principe des conventions fiscales consiste en l’imposition des revenus fonciers provenant des biens immobiliers situés à l’étranger dans le pays de situation de l’immeuble. Et en France ? il existe 2 régimes : crédit d’impôt ou exonération en France
Le régime du crédit d’impôt
C’est le cas par exemple des revenus fonciers de source allemande par exemple. Dans ce cas, il y a imposition en Allemagne et en France avec un crédit d’impôt en France égal à l’impôt français. Si le pays source à un taux d’imposition faible, dans ce cas, la rentabilité nette de la SCPI est plus importante.
Le régime de l’exonération
C’est le cas par exemple des revenus fonciers de source belges et les anciennes conventions fiscales. Il y a donc dans ce cas exonération en France mais il y a quand même un impact à cause du taux moyen d’imposition effectif qui jouera sur la taxation globale des revenus perçus par le contribuable en affectant la progressivité de l’impôt.
Et en matière de prélèvements sociaux ?
L’administration française (BOFiP 03/06/2016) confirme l’assimilation des prélèvements sociaux à l’impôt sur le revenu pour sa lecture des conventions fiscales bilatérales relatives à l’impôt sur les revenus, sous réserve qu’elles ne les écartent pas ou tout ou partie.
Il y aura taxation en France des revenus de la SCPI (avec les principes indiqués ci-dessus).
Et en matière de plus-value immobilière ?
Il y aura imposition dans le pays de situation du bien immobilier et en France avec imputation de crédit d’impôt. Le taux d’imposition en France de la plus-value immobilière est de 19% + prélèvements sociaux (avec des abattements pour durée de détention). Attention, il pourra se rajouter en fonction du montant la surtaxe immobilière si la plus-value est supérieure à 50 000 €. Exonération de plus-value immobilière en cas de prix de cession inférieur à 15 000 euros ?
Les cessions d’immeubles dont la valeur est inférieure ou égale à 15 000 € sont exonérées d’impôt de plus-values. Cette limite s'apprécie bien par bien et non annuellement. Les cessions de titres de sociétés ne bénéficient pas de cette exonération. Cela concerne par exemple les parts de SCPI.
Quid en matière d’IFI ? Les parts de SCPI rentrent dans le calcul de l’IFI.
Tous les schémas présentés ne doivent pas être réalisés dans un but principalement ou uniquement fiscal et doivent être impérativement validés par vos conseillers habituels.