Le déficit foncier immobilier
Lorsque les charges excèdent le montant des loyers perçus, un déficit est constaté. Ce dernier s'impute : sur le revenu global dans la limite de 10 700 € s'il résulte de dépenses autres que les intérêts d'emprunt, la limite est portée à 15 300 € en présence d'un déficit "Cosse ancien", elle est portée à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique réalisés en 2023, 2024 ou 2025 sur des logements d'une classe E, F ou G les faisant passer à une classe A, B, C ou D, sur les revenus fonciers perçus au cours des 10 années suivantes pour la fraction du déficit supérieure à 10 700 €, 15 300 €, 21 400 € ou générée par les intérêts d'emprunt.
Principes du déficit foncier
Les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Le revenu foncier à comprendre dans les bases de l'impôt sur le revenu est un revenu net. Le revenu net imposable peut être déterminé de 2 façons : forfait ou réel. Lorsque les charges excèdent le montant des loyers perçus, un déficit est constaté.
En principe, le déficit foncier ne peut pas être imputé sur le revenu global du contribuable, mais seulement sur ses revenus fonciers des 10 années suivantes.
Nouveauté 2023 : le doublement de l’imputation du déficit foncier pour les travaux de rénovation énergétique par la Loi de Finances rectificative 2022 : pour rappel, les logements classés G ne pourront plus être loués à compter de 2025, idem pour les logements classés F en 2028. Afin d'accélérer la rénovation de ces logements, le déficit issu de ces rénovations et imputable sur le revenu global, est doublé pour 2023, 2024 et 2025. Il passe de 10 700 € à 21 400 €, et ce pendant 3 ans, à condition :
- qu'un devis soit accepté à compter du 5 novembre 2022 ; *
- que les travaux soient réalisés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025 ;
- que le logement passe d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D (sont notamment éligibles les logements passant d'une classe E à D).
Les travaux éligibles à cette hausse du seuil seront définis par décret. A noter que le plafond de 21 400 € est utilisable à concurrence des travaux de rénovation énergétique (à l'exclusion des autres travaux immobiliers).
Comment cela fonctionne ?
Lorsque le revenu global du contribuable n'est pas assez important pour absorber le déficit foncier imputable, l'excédent du déficit est imputable dans les conditions de droit commun sur les revenus globaux des 6 années suivantes.
La fraction du déficit qui est supérieure à 10 700 € ou qui provient des intérêts d'emprunt est uniquement imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes qu'il s'agisse de propriétés urbaines ou rurales.
L'imputation des déficits fonciers n'est acquise définitivement que si l'immeuble concerné est mis en location jusqu'au 31 décembre de la 3ème année qui suit l'imputation. A défaut, cette dernière est remise en cause.
Les déclarations fiscales à faire sont les suivantes :
• Déclaration n° 2044 : lignes 430 et suivantes.
• Déclaration n° 2044-SPE : rubrique 620 et 700.
Tous les schémas présentés ne doivent pas être réalisés dans un but principalement ou uniquement fiscal et doivent être impérativement validés par vos conseillers habituels.