La fiscalité du dispositif Denormandie
Le dispositif Denormandie vise à promouvoir la réhabilitation de l'habitat ancien dans certaines communes.
L'investissement est ouvert jusqu'au 31 décembre 2027
Les conditions pour bénéficier de la réduction d'impôt
Pour bénéficier de la réduction d'impôt Denormandie, le logement ou local que vous avez acquis doit remplir certaines conditions :
- être un logement faisant ou ayant fait l’objet de travaux d'amélioration, ou un local affecté à un usage autre que l’habitation faisant ou ayant fait l’objet de travaux de transformation en logement ;
- être situé dans une commune dont le besoin de réhabilitation de l'habitat en centre-ville est particulièrement marqué ou ayant conclu une convention d'opération de revitalisation de territoire OU être situé dans une copropriété faisant l’objet de mesures d’administration provisoire ou incluse dans le périmètre d’une opération de requalification des copropriétés dégradées ;
- à l'issue des travaux de la rénovation, respecter un niveau de performance énergétique global supérieur à celui qu'impose la législation en vigueur ;
- et être loué nu à usage d'habitation principale dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement des travaux, ou de l'acquisition du logement si elle est postérieure, pendant au moins 6 ans, pour un loyer n'excédant pas certains plafonds.
Les travaux d'amélioration ou de transformation du local en logement doivent en outre représenter au moins 25 % du coût total de l'investissement.
Attention, le locataire ne doit pas être un membre de votre foyer fiscal (sous cette réserve, vous pouvez toutefois louer le logement à un ascendant ou à un descendant), et doit avoir des ressources inférieures à certaines limites.
La réduction d'impôt
Le dispositif Denormandie est avant tout un système de défiscalisation dans l’ancien. En tant qu’investisseur locatif, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt allant de 12 % à 21 % du coût total de l’opération, achat immobilier et travaux compris.
Ce taux est évolutif en fonction de la période de location de votre bien :
- 12 % en cas de location pendant 6 ans (soit 2 % par an),
- 18 % en cas de location pendant 9 ans (soit 2 % par an),
- 21 % en cas de location pendant 12 ans (soit 2 % par an pendant 9 ans, puis 1 % par an les 3 dernières années).
La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement, c'est-à-dire sur le prix d’acquisition majoré des frais y afférents (travaux de réhabilitation ou de transformation, honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits d'enregistrement, etc.).
Il existe des plafonds d'investissement Denormandie. Le montant de l’investissement à défiscaliser est plafonné à 300 000 € par an et 5500 €/m². Ce double plafond doit être respecté pour bénéficier de l’avantage fiscal. Attention, ce plafond doit être apprécié en tenant compte des investissements Pinel réalisés au cours de l'année.
La réduction d'impôt est prise en compte dans le dispositif de plafonnement des niches fiscales qui limite le montant des avantages à 10 000 € par an.
Tous les schémas présentés ne doivent pas être réalisés dans un but principalement ou uniquement fiscal et doivent être impérativement validés par vos conseillers habituels.