La fiscalité de l'acquisition de la nue-propriété
Dans cette stratégie, les droits d'un bien immobilier sont acquis conjointement par deux personnes distinctes. C'est une stratégie parmis d'autres.
La première personne est généralement une personne physique, souhaitant acquérir la nue-propriété du bien dans le cadre de sa stratégie patrimoniale, par exemple se constituer un complément de revenus au moment de la retraite…, et la seconde personne peut être un bailleur institutionnel tel qu'un hôpital, une grande entreprise, une SA d'HLM, un club deal via des banquiers privés ou des particuliers souhaitant éponger des déficits fonciers… . Ils disposeront de l'usufruit temporaire sur le bien pendant une durée fixe comprise entre 15 et 30 ans.
Les deux parties «partagent le coût d'acquisition du bien», en fonction de la valeur économique respective de l' usufruit temporaire et de la nue-propriété. Au terme de la période de démembrement il y a « remembrement » : l'usufruit s'éteint naturellement et le nu-propriétaire, sans frais supplémentaire , devient plein propriétaire. Il pourra alors choisir de continuer à mettre le bien en location, de l'occuper ou bien de le revendre.
Il est important à ce stade de réaliser un bilan fiscal immobilier pour maitriser parfaitement votre stratégie patrimoniale.
La gestion du bien
Le principe est que l'usufruitier, pendant la durée de son usufruit temporaire, dispose de la jouissance/revenus du bien. Cela signifie qu'il perçoit les loyers, s'occupe de la location du bien, paie les travaux d'entretien et dans certains cas les gros travaux.
A l'inverse, le nu-propriétaire, pendant cette période, perd la plupart de ses prérogatives de propriétaire vis-à-vis du bien immobilier. Il reste cependant, sous réserve de disposition contraire prévue au contrat, tenu de prendre en charge les grosses réparations du bien.
En pratique cette répartition est convenue par une convention de démembrement liant nu-propriétaire et usufruitier. Ce contrat est une partie intégrante de l'acte authentique de vente.
La valorisation de la nue-propriété
Il faut différencier l'économique et le fiscal.
• Pour la détermination des valeurs d'achat de la nue-propriété et de l'usufruit :
Au moment de l'acquisition du bien immobilier qui fera l'objet du démembrement de propriété, il est nécessaire d'évaluer la valeur de l'usufruit ainsi que celle de la nue-propriété.
L'évaluation économique de ces droits constitue une base équitable de négociation. Elle consiste notamment à estimer l'usufruit en fonction du rendement attendu du bien. Par exemple, pour l'achat d'une nue-propriété avec un usufruit temporaire de 15 ans, l'acquéreur de la nue-propriété peut espérer payer environ 60 % de la valeur de l'appartement en pleine propriété.
• Pour le calcul des droits d'enregistrement :
Pour le calcul des droits d'enregistrement, la valorisation de l'usufruit temporaire dépendra de sa durée, conformément à l'article 669 du code général des impôts. En effet, lorsque le bien immobilier est démembré pour une durée allant de 0 à 10 ans, l'usufruit temporaire est valorisé à hauteur de 23 % de la valeur du bien, et la nue-propriété à hauteur de 77 %. Lorsque l'immeuble est démembré pour une durée allant de 11 à 20 ans, alors la valeur de l'usufruit temporaire est égale à 46% de la valeur de la pleine propriété du bien immobilier, et la valeur de la nue-propriété est de 54 %.
Avantages procurés par l'acquisition de la nue-propriété d'un bien immobilier
• Préparer sa retraite …
Comme évoqué plus tôt, les loyers versés par le locataire du bien immobilier dont l'usufruit a été temporairement cédé sont perçus par l' usufruitier. Cela signifie que le nu-propriétaire du bien n'en tire pas de revenu s durant cette période. Ainsi, l'acquisition d'un bien immobilier démembré est avantageux fiscalement lorsque l'acquéreur nu-propriétaire est encore en activité et n'a pas besoin de revenus complémentaires immédiats. Cela lui permet de bénéficier d'une décote importante lors de l'acquisition du bien (à hauteur de la valeur de l'usufruit) mais également de ne pas augmenter son impôt sur le revenu du montant des revenus fonciers tirés de la location de l'immeuble.
Ainsi, l'acquisition d'un bien immobilier démembré peut lui permettre de bénéficier de revenus complémentaires au moment de sa retraite , s'il prévoit un usufruit temporaire prenant fin lorsqu'il sera en âge d'en bénéficier.
• Réduire le montant des revenus fonciers durant le démembrement de propriété
Durant la période où la propriété de l'immeuble est démembrée, le nu-propriétaire n'est en principe pas responsable de l'entretien du bien. Il est en revanche, sauf disposition contraire prévue dans la convention de démembrement, tenu de prendre en charge les grosses réparations liées au logement. Le montant des grosses réparations peut ensuite être déduit par le nu-propriétaire des revenus fonciers éventuellement perçus au titre d'autres biens immobiliers dont il percevrait des loyers. De plus, lorsque le nu-propriétaire a financé l'acquisition du bien par le recours à un emprunt il peut également, dans certaines conditions, déduire les intérêts de cet emprunt de ses revenus fonciers.
• Maîtriser son IFI
L'acquisition de la nue-propriété d'un bien immobilier permet également au nu-propriétaire de maîtriser la valeur de son patrimoine, afin de lui permettre soit de ne pas dépasser le seuil de 1,3 millions d'euros, soit de ne pas accroître - voire de diminuer - le montant d' IFI dont il est déjà redevable.
En effet, les capitaux investis dans la nue-propriété peuvent sortir de l'assiette de l'IFI. En effet, sous certaines conditions, Ils n'entrent pas dans la base imposable à l'IFI.
Ce n'est qu'à partir de la possession en pleine propriété de l'immeuble que le contribuable commencera à déclarer la valeur de son bien à l'IFI !
Tous les schémas présentés ne doivent pas être réalisés dans un but principalement ou uniquement fiscal et doivent être impérativement validés par vos conseillers habituels.