La fiscalité des Monuments Historiques
L'investissement en monument historique permet de se constituer un patrimoine d’exception tout en bénéficiant d’un régime fiscal très favorable tant en matière d’IR que de droit de mutation.
Le dispositif fiscal s'applique à des investissements immobiliers :
- soit inscrits ou classés au titre des monuments historiques ;
- soit bénéficiant du label de la Fondation du patrimoine ;
- soit bénéficiant d'un agrément.
Il permet de déduire des revenus, un ensemble de charges (travaux, charges foncières, etc.) non seulement sur les revenus générés, mais également sur le revenu global. Les modalités de déduction dépendent notamment :
- de l'ouverture au public ;
- de la production de revenus ;
- de l'occupation par le propriétaire.
De plus, une exonération peut s'appliquer en cas de donation ou de transmission par décès de l'immeuble.
Cependant l’inconvénient majeur réside dans les contraintes administratives avec l’état.
Quel est l’avantage fiscal ?
Lorsque vous investissez dans un monument historique, et que vous vous engagez à le conserver pendant au moins 15 ans, vous pouvez déduire de votre revenu foncier ou de votre revenu global les charges foncières s'y rapportant.
D'une manière générale, les charges foncières supportées par les propriétaires de monuments historiques ou assimilés peuvent être admises en déduction soit :
- en totalité, du revenu foncier procuré par l'immeuble lorsque celui-ci donne lieu à la perception de recettes imposables et n'est pas occupé par son propriétaire;
- du revenu global du propriétaire dans les conditions et limites fixées par les articles 41 F à 41 J de l'annexe III au CGI, lorsque l'immeuble ne procure aucune recette ;
- pour partie du revenu foncier et pour partie du revenu global, lorsque l'immeuble procure des recettes, mais est occupé en partie par son propriétaire.
Lorsque l'immeuble ne procure aucune recette, les charges foncières qui s'y rapportent sont admises en déduction du revenu global du propriétaire dans les conditions et proportions fixées par les articles 41 F à 41 I bis de l'annexe III au Code général des impôts.
Vous devrez fournir :
- Le détail des sommes dont la déduction est demandée ;
- La date du décret, de l'arrêté ou de la décision qui a classé ou inscrit l'immeuble ou certaines parties de l'immeuble au titre des monuments historiques.
- en fonction de l'immeuble :
Pour les monuments classés, une attestation de l'administration des affaires culturelles
Pour les immeubles ayant reçu le label délivré par la " Fondation du patrimoine ", une copie de la décision d'octroi de ce label.
Possible pour les SCi ?
Les personnes physiques associées d'une société non soumise à l'IS comme les SCI, peuvent déduire, dans les conditions et limites prévues par les textes le montant des charges foncières sur un immeuble historique détenu par la société qu'ils ont effectivement payées, de leur revenu global au-delà de la fraction représentant leur participation au capital de la société.
Et en cas de Démembrement ?
En cas de démembrement du droit de propriété de l'immeuble, chacun des nus-propriétaires et usufruitiers ne peut en principe déduire dans les conditions et limites prévues par les textes que les dépenses dont le paiement lui incombe en vertu des articles 605 et suivants du Code civil.
Et si c’est ma Résidence secondaire ?
Par dérogation au droit commun, les propriétaires d'immeubles historiques sont autorisés à déduire de leur revenu global tout ou partie des charges foncières qu'ils supportent, même si l'immeuble est utilisé comme résidence secondaire (CGI art. 156, II-1° ter).
La location meublée d'un monument historique n'est pas éligible au dispositif de faveur des monuments historiques.
Et quant aux Donation et succession ?
Les immeubles qui sont classés ou inscrits au titre des monuments historiques (anciennement inscrits à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques), ainsi que les meubles qui en constituent le complément historique ou artistique, sont exonérés de droits de mutation à titre gratuit, dès lors que les héritiers, donataires ou légataires ont préalablement souscrit avec les ministres chargés de la Culture et des finances, une convention à durée indéterminée.
Pour bénéficier de cette exonération, les héritiers, donataires ou légataires doivent remettre au service des impôts enregistrant l'acte, une copie de la demande de convention ou d'adhésion à une convention existante, dans les délais prévus pour cet enregistrement. En matière de succession le délai est de 6 mois à compter du jour du décès.
Tous les schémas présentés ne doivent pas être réalisés dans un but principalement ou uniquement fiscal et doivent être impérativement validés par vos conseillers habituels.