La fiscalité des SCI à l'IR
Qu’il s’agisse d’acheter un bien immobilier en commu ou de transmettre un patrimoine immobilier, la constitution d’une SCI s’avère très souvent un outil efficace de stratégie patrimoniale. Attention, pour de la promotion immobilière, il est préférable de passer par une Société Civile de Construction Vente. Le régime d'imposition peut être à l'IR ou sur option, à l'IS. La majorité des investissements de défiscalisation se fait en direct.
Pourquoi créer une SCI ?
La SCI peut effectivement répondre à plusieurs problématiques car elle permet :
- d'organiser les règles entre tiers pour l'acquisition d'un bien immobilier en clarifiant les droits de chacun au sein de la société (qui à le pouvoir, comment gère t'on les investissements actuels et ultérieurs, que se passe t'il en cas de souhait de cession, …) ; Rédiger les statuts est une étape très importante car ceux-ci définissent l’objet social de la société (acquisition et gestion d’un patrimoine par exemple), sa durée (jusqu’à 99 ans).
Ils désignent aussi le gérant et l’étendue de ses pouvoirs, les modalités de consultation des associés, les règles de majorité, d’agrément d’un nouvel associé.... Cela permet d'organiser parfaitement les règles entre tiers !
- d'améliorer la transmission des biens si ce schéma est réalisé parallèlement à une opération de donation (la valeur des biens transmis et donc le calcul des droits de donation se faisant sur la valeur nette de la société, valeur du bien – emprunt bancaire)
- d'éviter des situations d'indivision très pénalisantes pour la gestion d'un patrimoine immobilier ; Les décisions importantes requièrent la majorité des deux-tiers des indivisaires, ce qui peut, en cas de désaccord, conduire à des situations de blocage, sachant que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision » et que « le partage peut toujours être provoqué », il suffit donc qu'un membre du couple en indivision exprime son désir d'en sortir pour contraindre l'autre à vendre. Grâce à la SCI, cela est évité !
- protéger le conjoint en le nommant co-gérant de la SCI. En SCI, les gérants peuvent accomplir tous les actes qui entrent dans l’objet social de la SCI, c'est-à-dire tous les actes liés à l’activité qui a été définie dans les statuts (détention et gestion de biens immobiliers par exemple).
La SCI permet d'organiser facilement la répartition d'un patrimoine immobilier, divisé en nombre de parts de valeur identique.
La fiscalité de la SCI à l'IR
Les bénéfices :
Chaque associé récupère au prorata de ses parts le résultat de la société et est imposé en tant que revenu foncier. Dans certains cas, les SCI peuvent être imposées à la CRL (pour celles à l'IS). Les associés doivent remplir une déclaration 2072 chaque année.
Et si vous vendiez les parts de la SCI ?
En cas de cession des parts de SCI, vous seriez éventuellement redevable de l'impôt sur les plus values générées avec cependant des abattements applicables en fonction de la durée de détention des parts de la SCI.
Il est posible également de les mettre à l'IS.
Faut-il tenir une comptabilité lorsqu’on est en SCI ?
Les SCI n’ont aucune obligation de tenir une comptabilité sauf pour les SCI à l’IS et celles ayant pour associé une personne elle-même assujettie à la tenue d’une comptabilité commerciale.
Néanmoins, la tenue d’une comptabilité est un moyen pour le gérant de présenter les comptes annuels, elle permet aussi de justifier de la valorisation des parts (utile en cas de cession), de mieux connaître la situation d’endettement pour les acquéreurs potentiels, de justifier des résultats déclarés fiscalement par les associés, de faire échec au risque de banqueroute ou de faillite personnelle des dirigeants ou de fictivité en cas de procédure collective ou d’abus de droit.
Pour les SCI à l’IR : le gérant collecte dans un simple cahier les dépenses effectuées et les recettes encaissées pour le compte de la SCI. En règle générale, un tableau Excel est suffisant pour faire concrètement état des comptes de la société. Le gérant crée 2 colonnes, qu’il remplit respectivement et par ordre chronologique avec les recettes et les dépenses enregistrées tout au long de l’exercice social
L’amortissement relève également d’un choix pour les SCI à l’IR (sauf dans les cas vus ci-dessus obligeant à la tenue d’une comptabilité). Amortir impacte le montant du résultat à affecter en introduisant une charge déductible supplémentaire. Ce choix est sans incidence dans la détermination du résultat fiscal des associés personnes physiques.
Tous les schémas présentés ne doivent pas être réalisés dans un but principalement ou uniquement fiscal et doivent être impérativement validés par vos conseillers habituels.