Le patrimoine immobilier et sa fiscalité
Investir dans l'immobilier peut répondre à deux objectifs principaux : se loger à titre personnel ou placer des fonds dans la pierre pour en retirer des revenus.
La stratégie d'investissement peut également dépendre de l'âge . En fonction des étapes de la vie, les objectifs vont être différents et vont impacter le mode d'investissement. L'impôt, la retraite, l'achat de sa résidence ... vont avoir des conséquences différentes qu'il faudra maîtriser.
Il est important à ce stade de réaliser un bilan fiscal immobilier pour maitriser parfaitement votre stratégie patrimoniale.
Tout d'abord se loger...
Selon la structure du patrimoine et les capacités financières, il est possible :
-
soit d'acquérir sa résidence principale ;
- soit de louer un logement . Cette seconde perspective implique la signature d'un bail de droit commun, soumis à la loi de 1989.
La qualité de propriétaire, de locataire ou de simple occupant, n'a pas d'incidence sur la taxe d'habitation qui est due par tout occupant quelle que soit sa qualité (sauf sur la résidence principale qui est exonérée) . En revanche, seuls les propriétaires supportent la taxe foncière .
Il n'existe quasiment plus de charges déductibles lorsque l'on est propriétaire.
Optimiser sa fiscalité grâce à ses placements immobiliers :
Les propriétaires d'un logement peuvent choisir de l'habiter ou, dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé, de le louer pour en tirer des revenus , que cette location soit nue ou meublée .
Mais attention, à l'inverse, si l'immeuble est laissé libre de toute occupation pendant plus de 2 ans, il risque, dans certaines grandes agglomérations, d'être frappé par la taxe sur les logements vacants. De même, l'investissement dans une très petite surface pouvait être sujet à la taxe sur les Micro-surfaces (mais supprimé depuis quelques années) .
Une première question pour mettre en place ces stratégies immobilières va se poser sur le mode d'investissement : à plusieurs sous forme de SCI ou en direct.
Le dispositif Duflot était venu remplacer les dispositifs Scellier , Borloo , Robien , Besson et Périssol, est une bonne alternative au régime classique des revenus fonciers . Puis le dispositif Pinel a pris ensuite le relai et le Loc'avantage.
Investissements locatifs dans les DOM-TOM ou dans les zones de revitalisation rurale, restauration immobilière ( loi "Malraux" ), monuments historiques : les opportunités de rentabiliser les revenus fonciers et de défiscaliser les opérations immobilières sont nombreuses.
Rentabiliser sa résidence principale peut également être une bonne solution en location saisonnière par exemple (location d'une partie de sa résidence, ...).
Enfin, investir dans l'immobilier étranger peut également être une solution de diversification et financièrement intéressante. C'est le cas par exemple d'un investissement immobilier aux USA ou ailleurs.
Mais attention, depuis quelques années, ces niches fiscales sont plafonnées .
Se constituer une épargne :
En achetant des parts de SCPI ou d'OPCI, l'acquéreur peut se constituer une épargne à moindre coût. Ces dispositifs, appelés également "pierre - papier" permettent de détenir indirectement de l'immobilier pour un montant d'investissement plus faible que ne le nécessiterait une détention d'immobilier en direct.
En effet, selon ses disponibilités financières, l'investisseur peut acquérir plus ou moins de parts et bénéficier totalement des avantages liés aux SCPI (avantages fiscaux dans le cas des SCPI fiscales, perception immédiate de revenus…).
L'investissement dans des petites et moyennes surfaces par utilisation de la dette (donc avec un crédit immobilier ) peu à terme vous fournir un patrimoine immobilier important, le tout en partie financer par vos revenus locatifs (les intérêts d'emprunt sont de plus déductibles !).
L'investissement en parkings peut être une bonne solution de par la bonne rentabilité et le peu d'entretien.
Enfin, si vous êtes dans une optique de perception d'un capital tout en conservant votre bien, le viager pourra être une des solutions envisageables.
Tous les schémas présentés ne doivent pas être réalisés dans un but principalement ou uniquement fiscal et doivent être impérativement validés par vos conseillers habituels.