Les crédits immobiliers
Le crédit immobilier a pour vocation de financer un achat immobilier tel que :
- la résidence principale ;
- la résidence secondaire ;
- un investissement locatif.
Dans ce dernier cas, les intérets peuvent être déduits des revenus fonciers ou des BIC si c'est de la location meublée.
Les différents prêts
Les prêts à taux fixe sont des prêts dont le taux d'intérêt, les mensualités et la durée sont fixés à l'avance et restent immuables. Ils peuvent être à échéances constantes ou progressives.
A l'inverse, les prêts à taux variable sont des prêts dont le taux varie en fonction d'un indice de référence. Certains prêts peuvent être soumis à une double indexation. Le coût total du crédit n'est connu qu'au terme du contrat.
La durée du prêt sera très souvent fonction du montant nécessaire pour financer l'opération car la capacité d'endettement d'un emprunteur est limitée.
En France, la durée des prêts immobiliers oscille entre 15 et 25 ans, en fonction de l'âge moyen des ménages. Néanmoins, notez que les banques s'adaptent à votre situation personnelle et peuvent proposer des prêts dont la durée est comprise entre 5 et 30 ans.
A côté des prêts bancaires "classiques", l'emprunteur peut, dans certaines conditions, être éligible à certains prêts aidés dont le plus connu est le prêt à taux zéro.
Et les prêts aidés par l'état ? Les prêts aidés par l'État sont des prêts qui bénéficient d'une subvention de l'État. Ils sont comptabilisés dans l'apport personnel, au même titre que les économies. Actuellement, seuls le PTZ + (prêt octroyé sous conditions pour l'acquisition de la résidence principale) et l'éco-PTZ (prêt destiné au financement de travaux d'amélioration de la performance thermique des logements anciens à usage de résidence principale) jouissent d'une aide de l'État.
Enfin, les entreprises occupant au minimum 20 salariés sont tenues de verser une cotisation à un organisme collecteur, qui utilise ces fonds en accordant aux salariés de ces entreprises des prêts à un taux extrêmement faible (1 % hors assurance frais obligatoire, depuis le 1er septembre 2023). Le prêt accession "Action Logement" est accordé aux préretraités et aux salariés des entreprises employant plus de 10 salariés, à l'exclusion des entreprises agricoles, quelle que soit leur ancienneté et la nature de leur contrat de travail. Ces bénéficiaires doivent justifier de ressources inférieures à certains plafonds.
La fiscalité des intérets d'emprunts
Les intérêts d'emprunt souscrits pour financer l'acquisition d'un bien immobilier en vue de sa location constituent des charges déductibles des revenus fonciers du bailleur. Cela signifie que leur montant peut être retranché des recettes locatives avant de calculer l'impôt sur le revenu.
Conditions de déduction
Pour être déductibles, les intérêts d'emprunt doivent répondre aux conditions suivantes :
- L'emprunt doit avoir été souscrit pour financer l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration du bien immobilier.
- Le bien immobilier doit être situé en France ou dans un département ou territoire d'outre-mer.
- Les intérêts d'emprunt doivent correspondre à des sommes effectivement payées au cours de l'année d'imposition.
Régime micro-foncier ou réel ?
La déduction des intérêts d'emprunt dépend du régime fiscal choisi par le bailleur pour ses revenus fonciers :
- Régime micro-foncier : Le bailleur bénéficie d'un abattement forfaitaire de 30% sur ses revenus locatifs. Cet abattement forfaitaire est censé couvrir l'ensemble des charges déductibles, dont les intérêts d'emprunt. Le bailleur ne peut donc pas déduire les intérêts d'emprunt en plus de l'abattement forfaitaire.
- Régime réel : Le bailleur peut déduire l'ensemble des charges réelles qu'il a supportées pour ses revenus fonciers, y compris les intérêts d'emprunt.
Plafond de déduction
Les intérêts d'emprunt ne sont déductibles que des revenus fonciers des 10 années suivantes l'acquisition du bien immobilier.
Tous les schémas présentés ne doivent pas être réalisés dans un but principalement ou uniquement fiscal et doivent être impérativement validés par vos conseillers habituels.