La fiscalité des loueurs en meublé en tant que non-résident
Il peut être opportun pour un non-résident d’investir dans un bien immobilier en location meublée non professionnelle. En effet, du point de vue fiscal, la location meublée est autorisée lorsque vous êtes expatrié. C'est le cas si vous êtes à Londres ou à New-york par exemple.
C'est quoi la location meublée : « un logement meublé est un logement équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisant pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement » (liste officielle est fixée dans la loi Alur).
Il est hautement recommandé de choisir la location non professionnelle plutôt que professionnelle pour des critères de résidence fiscale. En effet, pour être "professionnel", vous devriez percevoir des revenus de la location meublée supérieure aux autres revenus du foyer. Se pose alors la question de votre centre d’intérêts économiques … et donc de votre résidence fiscale avec un risque qu'elle soit en France !
Attention cependant ! la frontière entre professionnelle et non professionnelle est mince lorsque vous êtes non-résident car il n'y a plus la nécessité d'être inscrit au RCS comme auparavant. Si vos recettes francaises sont plus importantes que vos autre revenus de source française, vous pourriez basculer en tant que LMP et donc avec des impacts importants sur les cotisations sociales (si vos recettes > 23.000 €), l'éventuel sujet de la remise en cause de la résidence fiscale ...
Il y a des démarches fiscales pour devenir loueur en meublé non-professionnel.
Régime fiscal de la location meublée
S'agissant des loueurs non professionnels, l'avantage procuré par la location en meublé et l'imposition consécutive dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux est de pouvoir bénéficier du régime micro BIC.
Vous en bénéficierez si vos recettes n'excèdent pas 77 700 €. Vos revenus seront alors taxés après application d'un abattement forfaitaire représentatif des charges de 50 % (71 % pour les locations de chambres d'hôtes, gîtes ruraux et meublés de tourisme) (au lieu de 30 % pour le régime micro-foncier qui ne s'applique pas au-delà de 15 000 € de revenus locatifs). Cependant, il reste possible d'opter pour le régime réel d'imposition dans le cas ou les charges représentent plus de 50 % des recettes.
Si vos recettes sont supérieures à 77.700 € , vous serez soumis au régime réel d'imposition. Comme pour les loueurs professionnels, l'intégralité des charges (intérêts d'emprunt, impôts, cotisations sociales, frais de comptabilité, etc…) est déductible des recettes, à condition d'avoir inscrit l'immeuble à l'actif du bilan. A défaut d'inscription, seules les charges locatives sont déductibles. Le gros avantage du régime réel est que vous pourrez amortir l'immeuble ainsi que le mobilier le garnissant !
Cela diminue très fortement la base imposable à l’impôt.
Et donc quelle taxation au final ?
Sur cette base, vous serez redevable de l’impôt dont le taux minimum sera de 20% (ou 30% en fonction du montant des loyers reçus). En effet, les non-résidents sont imposables à raison de leurs seuls revenus de source française.
Les revenus nets de source française sont alors imposés à un taux minimum de 20 % (14,4 % pour les revenus provenant des DOM). Toutefois, les contribuables domiciliés hors de France peuvent échapper à cette imposition minimale s'ils justifient que le taux moyen de l'impôt résultant de l'application du barème progressif à l'ensemble de leurs revenus de sources française et étrangère est inférieur au taux de 20 %.
Si un déficit est constaté, il est imputable, depuis la loi de Finances pour 2009, sur les bénéfices de même nature c'est à dire retirés d'une activité de loueur en meublé non professionnel au cours des dix années suivantes.
De par les avantages fiscaux, il peut donc être judicieux de transformer la location nue en location meublée.
Et en cas de cession ?
Les plus-values réalisées dans le cadre de votre activité sont soumises au régime des plus-values réalisées par les particuliers. Si vous cédez un logement vous serez donc soumis au régime des plus-values immobilières imposables à l'impôt sur le revenu au taux global de 19 %, auquel s'ajoute depuis le 1er janvier 2013 une surtaxe progressive de 2 % à 6 % si la plus-value réalisée est supérieure à 50 000 €.
Dans le cadre de ce régime vous bénéficiez d'une exonération d'IR de la plus-value au bout de 22 années de détention.
Sont également dus les prélèvements sociaux au taux de 17,2%voire moins pour certains résidents de pays de l'UE sous certaines conditions.
Tous les schémas présentés ne doivent pas être réalisés dans un but principalement ou uniquement fiscal et doivent être impérativement validés par vos conseillers habituels.