La fiscalité BIC pour la location meublée
Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) sont les bénéfices réalisés par les personnes physiques qui exercent une activité commerciale, industrielle ou artisanale.
Les BIC font partie du revenu imposable et sont soumis à des obligations déclaratives qui dépendent du régime fiscal applicable : micro-BIC, réel simplifié ou réel normal.
Le régime d'imposition dépend du niveau de chiffre d'affaires brut annuel (chiffre d'affaires effectivement encaissé). Ce régime est également possible pour les locations meublées des non-résidents.
Il est important à ce stade de réaliser un bilan fiscal immobilier pour maitriser parfaitement votre stratégie patrimoniale.
Régime Micro-BIC
Le régime micro-BIC s'applique lorsque le chiffre d'affaires hors taxe de l'année civile N-1 ou N-2 n’excède pas un certain seuil.
Le chiffre d'affaires hors taxes de l'année civile N-1 ou de N-2 ne doit pas excéder :
- pour les activités de marchandises, de denrées à emporter ou à consommer sur place, ou fourniture de logement (chambres d'hôtes et meublés de tourisme classés en zone tendue et en zone non tendue) : 188 700 € HT pour les revenus perçus en 2023, 2024 et 2025 ;
- pour les BIC relatifs aux prestations de services et location meublée classique : 77 700 € HT pour les revenus perçus en 2023, 2024 et 2025 .
- pour les BIC relatifs à la location de meublés de tourisme non classés : 15 000 € (à partir de 2023)
Option pour le régime réel
Lorsque les recettes sont inférieures au seuil, le contribuable est soumis au régime micro-BIC de plein droit mais peut opter pour le régime réel (afin de déduire les charges pour leur montant réel voire pour générer un déficit).
L’avantage du régime réel réside donc dans la possibilité de déduire l’ensemble des charges pour leur montant réel et à condition que celles-ci soient justifiées (assurance, taxe foncière, intérêts d’emprunt, abonnements d’électricité, eau, téléphonie, abonnement internet qui serait compris dans le loyer, frais de comptabilité, frais de négociation, frais d’agence immobilière et frais de notaires). Aussi, l'avantage de l'option au régime réel pour un LMNP réside dans la possibilité d’amortir la valeur du logement (hors terrain), la valeur des gros travaux mais également celle du mobilier.
Pour les revenus de l'année N, les entreprises qui désirent renoncer à l'option et qui relèvent de plein droit du régime micro-BIC doivent notifier leur choix à l'administration avant le mois de mai de l'année N.
Modalités de paiement
Les BIC sont imposés :
- au barème progressif de l'IR (année N+1). Depuis le 1er janvier 2019, un acompte est prélevé à la source (au moment de la perception du revenu en année N).
- ou sur option pour le versement libératoire pour les micro-entrepreneurs.
Tous les schémas présentés ne doivent pas être réalisés dans un but principalement ou uniquement fiscal et doivent être impérativement validés par vos conseillers habituels.