Investir en tant que loueur en meublé professionnel (LMP)
En tant que loueur en meublé professionnel (LMP), les revenus que vous retirez de l'activité sont imposés, non pas dans la catégorie des revenus fonciers, mais dans celle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) permettant, dans le cadre du régime "micro-BIC", l'application d'un abattement forfaitaire représentatif de charges ou, dans le cadre du régime réel, la prise en compte de l'amortissement du bien et l'imputation du déficit sur votre revenu global sans limitation de montant notamment.
Vous serez également soumis aux cotisations sociales.
Principes de la location meublée professionnelle
La location en meublé consiste à louer des locaux (chambres ou appartements) meublés directement habitables par le locataire. L'appartement loué en meublé doit être entièrement équipé (literie, ustensiles de cuisine, chauffage, meubles de rangement, réfrigérateur, table et chaises...).
Le locataire doit pouvoir y résider en n'ayant que ses affaires personnelles à apporter.
Vous êtes considéré comme loueur en meublé professionnel si vous remplissez simultanément les conditions suivantes (à défaut, vous serez considéré comme loueur en meublé non professionnel) :
- vous tirez de l'activité de location en meublé des recettes d'au moins 23 000 € ;
- ces recettes excèdent les revenus de votre foyer fiscal soumis à l'IR dans les catégories des traitements et salaires, des BIC autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles et des BNC.
La fiscalité du loueur en meublé professionnel
En tant que loueur en meublé professionnel, vous êtes imposé à l'impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des BIC, ce qui entraîne plusieurs conséquences fiscales en fonction du montant de vos recettes.
Si vos recettes sont supérieures aux seuils ou sur option, vos revenus sont imposés selon les règles du régime "réel BIC". Dans ce cas, l'intégralité des charges (intérêts d'emprunt, impôts, cotisations sociales, frais de comptabilité, etc.) est déductible des recettes, à condition d'avoir inscrit l'immeuble à l'actif du bilan. À défaut d'inscription, seules les charges locatives sont déductibles.
Vous pourrez également amortir l'immeuble (en principe au taux de 2,5 % par an pendant 40 ans) ainsi que le mobilier le garnissant (au taux de 10 % sur 10 ans en principe). Vous disposez également de la possibilité de différer vos amortissements.
Si par ailleurs, vous constatez un déficit, celui-ci s'impute en intégralité sur votre revenu global sans limitation de montant (contrairement aux déficits fonciers qui ne sont imputables qu'à hauteur de 10 700 € et seulement pour la partie ne provenant pas des intérêts d'emprunt).
En matière d'IFI : En matière d'impôt sur la fortune immobilière (IFI), en tant que loueur en meublé professionnel, les biens affectés à la location en meublé peuvent bénéficier, sous certaines conditions, d'une exonération uniquement si le redevable exerce dans la société une fonction qui lui permet de bénéficier du régime d'exonération des biens professionnels.
Lors de la revente ? Les plus-values réalisées dans le cadre de votre activité sont soumises au régime des plus-values professionnelles.
Tous les schémas présentés ne doivent pas être réalisés dans un but principalement ou uniquement fiscal et doivent être impérativement validés par vos conseillers habituels.