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IFI sur les biens immobiliers

 

L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) est un impôt dû par les personnes physiques détenant un patrimoine immobilier net supérieur à 1 300 000 € au 1er janvier de chaque année.

Afin de déterminer l'assiette imposable à l'IFI, il faut distinguer les actifs taxables, les actifs exonérés, les actifs exclus ainsi que le passif déductible.

Il y a 8 étapes nécessaires afin de calculer votre IFI.

Le montant de l'IFI peut être diminué du fait du plafonnement de l'IFI ou en raison de réduction d'impôt.

L'IFI 2024 maintient les grandes lignes des années précédentes tout en s'inscrivant dans la continuité des réformes fiscales visant à recentrer l'impôt sur les patrimoines immobiliers plutôt que sur l'ensemble des actifs.

Pour l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) en 2025, bien que les détails spécifiques puissent évoluer en fonction des lois de finances adoptées d'ici là, il est probable que les principes de base resteront similaires à ceux de 2024. Voici les principaux éléments attendus pour l'IFI 2025.

Il est important à ce stade de réaliser un bilan fiscal immobilier pour maitriser parfaitement votre stratégie patrimoniale.

 

 

 

Principes d'imposition

Les couples mariés font l’objet d’une imposition commune au titre de l’IFI, quel que soit leur régime matrimonial (avec, le cas échéant, le patrimoine de leurs enfants mineurs dont ils ont l'administration légale de leurs biens).

Les couples pacsés et en concubinage notoire font également l’objet d’une imposition commune à l’IFI.
Ils doivent souscrire  une seule déclaration, signée des 2 .

Les redevables de l'IFI domiciliés en France sont, quelle que soit leur nationalité, imposés sur leur patrimoine mondial au 1er janvier N.

Redevables nouvellement domiciliées en France (régime des impatriés)
Les personnes physiques, quelle que soit leur nationalité, qui n’ont pas été fiscalement domiciliées en France au cours des 5 années civiles précédant celle au cours de laquelle elles établissent leur domicile fiscal en France ne sont imposables à l'IFI qu’à raison de :
  • leurs biens et droits réels immobiliers situés en France,
  • leurs parts ou actions de sociétés ou organismes à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des biens et droits réels immobiliers situés en France,
  • leurs contrats d'assurance-vie et de capitalisation, fiducie, crédit-bail à raison des biens immobiliers situés en France.

Les personnes physiques n’ayant pas leur domicile fiscal en France sont imposables uniquement sur leurs biens et droits réels immobiliers situés en France.

Nous vous conseillons de télécharger notre guide IFI afin de répondre à toutes vos questions concernant cet impôt.

 

Actifs taxables

Les biens immobiliers détenus en direct sont imposables (qu'ils soient à usage d'habitation, professionnel, commercial, etc.).

L'évaluation des actifs est déterminée selon les règles en vigueur en matière de droits de mutation par décès (CGI. art. 973 ; art. 666).

Les biens immobiliers sont évalués selon leur valeur vénale réelle, c'est-à-dire le prix auquel ce bien pourrait normalement se vendre.  Ainsi, la valeur vénale correspond au prix normal qu’un acquéreur quelconque, n'ayant pas de raison particulière ou de convenance de préférer plus particulièrement le bien à d'autres biens similaires, aurait accepté de payer.

Un abattement légal de 30 % est applicable sur la valeur vénale de la résidence principale du redevable.

Aucune décote n'est prévue par la loi pour les biens en location. 

L'usufruitier / titulaire du droit d'usage et d'habitation est taxable sur la valeur en pleine propriété du bien (compte tenu des règles particulières d'imposition en cas de démembrement, il n'est pas possible d'appliquer un abattement lié à la situation de démembrement).

Corrélativement, le nu-propriétaire n’est pas imposable sur son droit en nue-propriété.
Il y a lieu de tenir compte de l'acte à l'origine du démembrement, quels que soit les actes réalisés postérieurement (notamment si un décès intervient après une donation en nue-propriété, l'usufruitier reste redevable de l'IFI sur la pleine propriété).

Les titres de sociétés ?

Les titres de sociétés commes les SCI sont imposables à l'IFI pour la fraction représentative des biens et droits réels immobiliers non affectés à une activité opérationnelle (que la société soit à prépondérance immobilière ou non), détenus directement ou indirectement (quel que soit le pourcentage de participation et le niveau d'interposition).

L'évaluation des actifs est déterminée selon les règles en vigueur en matière de droits de mutation par décès (CGI. art. 973 ; art. 666) sous réserve de retraitements, notamment en présence de dettes non déductibles au sens de l'IFI.

 

Barème de l'IFI

Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine au 1er janvier de l'année d'imposition

Taux

N'excédant pas :

800 000 € et 1 300 000 €

0,5 %

Comprise entre :

1 300 001 € et 2 570 000 €

0,7 %

Comprise entre :

2 570 001 € et 5 000 000 €

1 %

Comprise entre :

5 000 001 € et 10 000 000 €

1,25 %

Supérieure à :

10 000 000 €

1,5 %

 

Un mécanisme de décote est prévu au profit des personnes dont la valeur du patrimoine net taxable est supérieure à 1 300 000 € et inférieure à 1 400 000 €. Leur cotisation d'IFI est réduite d'une somme calculée selon la formule suivante (dans laquelle P représente la valeur de leur patrimoine net taxable au 1er janvier) : 17 500 € - (1,25 % x P).

Utilisez notre simulateur IFI pour estimer le montant de votre impôt :

Les exeptions

Location meublée

Les biens affectés à la location meublée peuvent bénéficier de l'exonération des biens professionnels (activité assimilée à une activité commerciale) sous conditions.

Les biens loués meublés ou destinés à être loués après avoir été meublés peuvent bénéficier de l'exonération. En revanche, les biens loués nus destinés à être meublés ne peuvent pas en bénéficier.

En effet, les locaux d'habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés ne sont considérés comme des biens professionnels (et en tant que tels exonérés) pour l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière que si ces locations sont consenties, directement ou indirectement, par des personnes physiques qui réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles et retirent de cette activité plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal.
L'appréciation du seuil de 50 % s'effectue par rapport à l'ensemble des revenus professionnels du foyer fiscal (TS, BIC, BNC, BA, revenus des gérants majoritaires visés à l'article 62 du CGI), retenus pour leur montant net après déduction des charges et abattements, à l'exclusion des revenus fonciers, des revenus mobiliers et des revenus taxables à un taux proportionnel, mais y compris le bénéfice net tiré de la location meublée auquel ils sont comparés 

 

Autres

Sont exonérés d'impôt sur la fortune immobilière (IFI), sous certaines conditions, les biens ou droits réels immobiliers (usufruit ou nue-propriété) :

  • détenus par une personne soumise à l'IFI ;
  • affectés à son activité professionnelle (en entreprise individuelle ou en société).

Les conditions d'exonération diffèrent selon la structure dans laquelle l'activité est exercée : entreprise individuelle, société à l'IR, société à l'IS.

Les biens immobiliers professionnels sont donc exclus de la base de taxation !

Enfin, une stratégie consiste à acquérir la nue-propriété d'un bien ou se déssaisir de l'usufruit afin de sortir le bien de la base d'IFI.

 

 

Tous les schémas présentés ne doivent pas être réalisés dans un but principalement ou uniquement fiscal et doivent être impérativement validés par vos conseillers habituels.

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