La fiscalité en régime réel (location nue)
Les revenus fonciers concernent les revenus issus de la location d'immeubles nus (à usage d'habitation, commercial ou professionnel) et perçus : soit par des personnes physiques ; soit par des sociétés soumises à l'impôt sur le revenu (SCI et SCPI). Ces revenus sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Si un contribuable sait qu’il a à effectuer beaucoup de travaux et/ou a à déduire des intérêts d’emprunt très importants, c’est-à-dire qu’il aura un montant de charges à déduire plus important que le montant correspondant à la déduction issue de l’abattement de 30 % alors il a intérêt à opter pour le régime réel. Le contribuable pourra alors déduire plus de charges qu’en appliquant l’abattement de 30 % et ainsi, peut être créer un déficit foncier déductible de son revenu brut global.
Il est important à ce stade de réaliser un bilan fiscal immobilier pour maitriser parfaitement votre stratégie patrimoniale.
Le régime réel
Pour opter, aucun formalisme particulier n’est requis, le dépôt d'une déclaration 2044 suffit. L'option est valable pour une période minimale de 3 ans et est irrévocable.
À l’expiration du délai de 3 ans, le contribuable peut : ne plus souscrire de déclaration 2044 et donc renoncer au régime réel pour être de nouveau soumis au micro-foncier, ceci à condition que les conditions soient réunies. continuer de souscrire une déclaration 2044 et sera alors considéré comme exerçant une option annuelle, et non plus triennale, pour le régime réel d'imposition.
Le régime réel s’applique lorsque soit : les revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 €, le contribuable est soumis de plein droit au régime "micro-foncier" mais a opté pour ce régime.
Les frais et charges déductibles
Pour être admise en charge déductible, les dépenses doivent : se rapporter à des immeubles ou parties d'immeubles dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers, avoir été engagées en vue de l'acquisition ou de la conservation du revenu, avoir été effectivement supportées par le propriétaire, avoir été payées au cours de l'année d'imposition, être justifiées.
Les frais et charges déductibles pour leur montant réel, en plus de l'éventuelle déduction forfaitaire, les plus couramment rencontrés sont les suivants :
- Charges récupérables non récupérées au départ du locataire
- Indemnités d'éviction,
- frais de relogement
- Frais d'administration et de gestion
- Autres frais de gestion
- Dépenses d'amélioration et assimilées
- Taxes foncières et taxes annexes
- Intérêts des emprunts
- Primes d'assurance
- Provisions pour charge des copropriétaires …
Les dépenses doivent se rapporter à des immeubles ou parties d'immeubles dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
Les déficits fonciers sont déductibles du revenu global du bailleur dans la limite annuelle de 10 700 €, à l'exclusion cependant de la fraction de ces déficits qui provient des intérêts d'emprunt..
Les emprunts contractés pour la conservation, l'acquisition, la (re)construction, l'agrandissement, la réparation ou l'amélioration des immeubles locatifs sont déductibles des revenus fonciers. En plus des intérêts proprement dits, les frais d'emprunts peuvent, dans certains cas, être déduits. En plus des intérêts versés au cours de l'année d'imposition, les propriétaires sont autorisés à déduire les frais d'emprunt suivants : frais de constitution du dossier ; frais d'inscriptions hypothécaires ou en privilège de prêteur de deniers ; sommes versées à un organisme de cautionnement ; ..
En cas de souscription d'emprunts se substituant aux emprunts initiaux, les intérêts de l'emprunt substitutif peuvent être admis en déduction des revenus fonciers sous certaines conditions.
Ne constituent donc pas des charges déductibles :
- les frais d'acte et d'enregistrement exposés lors de l'acquisition d'un immeuble,
- les arrérages d'une rente viagère versée en paiement du prix d'acquisition d'un immeuble,
- les frais de démolition d'un immeuble, même si ces travaux ont été effectués en vue de permettre l'édification d'une nouvelle construction, mais à l'exception de ceux entrant dans les prévisions du b ter du 1° du I de l'article 31 du CGI
- la perte consécutive à une caution hypothécaire sur un immeuble donné en location lorsque le propriétaire est amené, dans le cadre de cet engagement, à vendre l'immeuble.
- les travaux réalisés dans le cadre d'un contrat de vente d'immeuble à rénover (VIR), prévu à l'article L. 262-1 du code de la construction et de l'habitation, qui constituent un élément du prix d'acquisition de l'immeuble par l'acquéreur. En effet, dès lors que les travaux de rénovation sont réalisés non pas par l'acquéreur, mais par le vendeur, et que l'obligation de réaliser la rénovation est liée au transfert de propriété entre les parties, ces dépenses ne peuvent être considérées comme des charges foncières engagées en vue de l'acquisition ou de la conservation du revenu.
Tous les schémas présentés ne doivent pas être réalisés dans un but principalement ou uniquement fiscal et doivent être impérativement validés par vos conseillers habituels.