La fiscalité en micro-foncier
Les revenus fonciers sont principalement issus de la location d'immeubles nus bâtis ou non bâtis, appartenant en propre au contribuable ou à des membres de son foyer fiscal (conjoint, partenaire (PACS) et personnes à charge).
Les principes du micro-foncier
Les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Le revenu foncier à comprendre dans les bases de l'impôt sur le revenu est un revenu net.
Si les revenus fonciers perçus par le foyer fiscal au cours d'une année sont inférieurs ou égaux à 15 000 €, le régime simplifié du micro-foncier s'applique de plein droit. Le revenu imposable est alors forfaitairement fixé à 70 % des revenus bruts perçus en cours d'année. Le contribuable n'a qu'à reporter directement le montant des revenus perçus au cours de l'année sur sa déclaration d'ensemble des revenus n° 2042, l'administration fiscale appliquera automatiquement l'abattement de 30 % sur ces revenus. Il est toutefois possible de renoncer à l'application de ce régime en optant pour un régime réel d'imposition.
C'est le cas par exemple lorsque le charges dépassent les 30% d'abattements. Cela peut être par exemple suite aux frais financiers comme les intérêts d'emprunt suite à l'acquisition immobilière …
Les propriétaires d'immeubles donnés en location bénéficient, dans certains cas, d'un allégement de leurs obligations déclaratives lorsque leurs recettes sont inférieures ou égales à 15 000 € HT. Les contribuables concernés sont ainsi dispensés de souscrire la déclaration annexe des revenus fonciers (n° 2044) et portent directement le montant de leur revenu brut foncier sur la déclaration d'ensemble de leurs revenus (n° 2042). L'administration calcule le revenu net foncier imposable en appliquant sur le montant du revenu brut un abattement forfaitaire de 30 %.
Lorsque le total des revenus bruts fonciers excède la limite de 15 000 €, le régime du micro-foncier cesse immédiatement de s'appliquer au titre de l'année au cours de laquelle ce seuil est dépassé. Les revenus fonciers doivent alors être déterminés selon le régime réel d'imposition et donner lieu au dépôt d'une déclaration n° 2044.
Attention !
Cet abattement de 30% est réputé couvrir l'ensemble des charges de la propriété exposées pour l'acquisition ou la conservation du revenu foncier. En conséquence, les contribuables qui relèvent du régime micro-foncier ne peuvent opérer à ce titre aucune déduction sur leur revenu brut.
Lorsque les conditions d'application du régime micro-foncier sont réunies, l'ensemble des revenus perçus par le foyer est soumis à ce régime, sauf option pour le régime réel.
Et pour les SCI ?
Les détenteurs de parts de SCI translucides (sociétés soumises au régime fiscal des sociétés de personnes, non soumises à l'IS, souscrivant une déclaration n° 2072), dont les résultats provenant de la location d'immeubles nus sont imposés entre leurs mains à l'impôt sur le revenu peuvent bénéficier du régime micro-foncier sous la conditions que le contribuable doit, lui-même, à titre privé, doit être propriétaire d'un immeuble donné en location nue. Les contribuables percevant des revenus fonciers uniquement au travers de sociétés ne peuvent pas bénéficier du régime micro-foncier.
Tous les schémas présentés ne doivent pas être réalisés dans un but principalement ou uniquement fiscal et doivent être impérativement validés par vos conseillers habituels.