L'immobilier des non-résidents et sa fiscalité
Les non-résidents peuvent naturellement investir en France que cela soit en directe, en location meublée ou sous forme de structure immobilière. En tant que non-rsident, vous devez également être redevable des impôts locaux sur vos biens situés en France.
Il est important à ce stade de réaliser un bilan fiscal immobilier pour maitriser parfaitement votre stratégie patrimoniale.
La Loi de finances pour 2019 a apporté de nombreux aménagements positifs quant aux expatriés français, à savoir :
- Plus-value immobilière : exonération de la résidence principale pour les Non Résident dans un délai de 24 mois maximum ;
Les contribuables quittant la France ont 1 an pour bénéficier de l'exonération au titre de la cession de la résidence principale (au plus tard au 31 décembre de l'année suivant le transfert et le bien ne doit pas avoir été mis à disposition, à titre gratuit ou onéreux, durant ce délai)
- Suppression des prélèvements sociaux pour les Non Résidents établis au sein de l'UE (+ UK) …
Jusqu'à peu, les non résidents fiscaux français devaient s'acquitter des PS en France sur leurs revenus immobiliers. La LF2019 les exonére partiellement de ces prélèvements à la condition qu'ils soient affiliés à un régime de sécurité sociale dans un pays de l'UE.
- Pinel : le dispositif Pinel étendu aux Non Résidents (mais fin prévue du Pinel fin 2024)
- Abattement de 150.000 € sur la plus-value tirée de la cession d'un bien immobilier par un Non Résident
Cet abattement s'applique dorénavant sur la plus-value de cession immobilière pendant les 10 ans suivant le départ, qu'elle soit louée ou non.
En cas d'expatriation, le non résident peut être amené à conserver un bien immobilier en France.
Dans quel bien immobilier peut on investir ?
Investir dans un bien immobilier classique est naturellement autorisé pour un non résident. La location meublée est également possible avec en plus quelques avantages fiscaux supplémentaires.
Ainsi vous pouvez acquérir ou conserver votre bien immobilier en le louant ou en le laissant à disposition.
Il existera par contre certaines spécificités pour les investissements en loi Malraux dont les détenteurs doivent être domiciliés obligatoirement en France.
L'investissement dans des parts de SCPI est possible avec cependant une fiscalité particulière en tant que non résident.
Quelle est la fiscalité ?
En règles générales si le bien est loué, la majorité des conventions fiscales indiquent que l'imposition aura lieu dans le lieu de situation du bien en l'occurrence en France.
Ainsi en tant que non résident, les revenus seront imposables pour leur montant net dans les mêmes conditions qu'un résident français c'est à dire avec la possibilité de déduire certaines charges. Les intérêts d'emprunt sont déductibles par exemple des revenus fonciers même si vous êtes non-résident.
En tant qu'expatrié, vous pouvez bénéficier également du régime du micro-foncier.
Mais il est fait application d'un taux minimum de 20% voire 30% sauf si le contribuable justifie d'un taux moyen d'imposition inférieur.
Enfin, toujours dès l'imposition des revenus perçus en 2018, les non-résidents pourront prendre en compte, pour déterminer le taux global d'imposition qu'ils supporteraient en France sur leurs revenus mondiaux, les pensions alimentaires versées sous réserve :
• qu'elles soient imposables en France,
• et qu'elles n'aient pas déjà donné lieu à un avantage fiscal dans l'État de résidence du contribuable.
Vous devez vous rapprocher du centre des impôts des non résidents pour effectuer votre déclaration.
Attention, même en cas d'absence de revenus de source française, vous pourriez être amené à être assujetti à l'impôt sur le revenu sur la base de la valeur locative de la résidence dont vous disposez. Cependant, dans la majorité des cas (par exemple s'il y a une convention fiscale), cette disposition ne s'applique pas.
Le prélèvement à la source a également des impacts sur les revenus fonciers.
Impôt sur les plus-values
Les personnes physiques non résidentes fiscales françaises et les personnes morales redevables de l'impôt sur le revenu (IR) en France dont le siège est situé hors de France sont en principe soumises, comme des résidents français, à un prélèvement de 19 % depuis le 1er janvier 2015 (taux fixé à 33 1/3 % pour les personnes morales non résidentes assujetties à l'impôt sur les sociétés) sur les plus-values réalisées suite à la cession d'immeubles, de droits immobiliers ou d'actions et parts de sociétés non cotées en bourse à prépondérance immobilière.
De manière générale, les plus-values imposables réalisées par des non-résidents, assujettis à l'IR, lors de la cession de biens immobiliers détenus en France, sont déterminées dans les mêmes conditions que pour les contribuables fiscalement domiciliés en France. Cependant en tant que non résident, il existe un abattement supplémentaire de 150.000 € (sous certaines conditions).
A cela peut se rajouter la surtaxe immobilière si votre plus-value dépasse 50.000 € (de 2 à 6%) ainsi que la contribution sur les hauts revenus (si votre revenu fiscal de référence dépasse 250.000 € pour une personne seule ou 500.000 € pour un couple).
De plus, les plus-values réalisées depuis le 17 août 2012 par des contribuables domiciliés hors de France sont soumises aux prélèvements sociaux.
En cas de plus-value immobilière, le non-résident peut être sujet à désigner un représentant fiscal en France.
Et pour la résidence principale ? l'exonération pour résidence principale ne peut être appliquée sauf sous certaines conditions de délai.
Tous les schémas présentés ne doivent pas être réalisés dans un but principalement ou uniquement fiscal et doivent être impérativement validés par vos conseillers habituels.