La fiscalité des revenus immobiliers
Lorsque vous louez un bien immobilier en location dite "nue", deux régimes peuvent s'appliquer :
C'est le régime du Micro foncier qui s'applique.
- Le régime du micro-foncier s'applique automatiquement si le revenu net foncier ne dépasse pas 15.000 €.
C'est le régime de droit commun qui s'applique.
- Ce régime est applicable de plein droit lorsque le revenu brut foncier annuel excède 15 000 € et sur option dans le cas contraire.
Et si vous détenez un bien immobilier locatif à l'étranger, les revenus étrangers peuvent être également déclarables en France.
L'imposition conditionnera le taux de rendement du bien. Attention aux acquisition de petites surfaces avec la taxe des micro-surfaces (disparue en 2019 heureusement), et à l'encadrement des loyers dans certaines ville (Paris, Lille ...).
Attention, les revenus fonciers sont concernés par le prélèvement à la source depuis 2019.
Principes d'imposition
Le régime du micro-foncier s'applique automatiquement si le revenu net foncier ne dépasse pas 15.000 €.
Il existe des exceptions au régime du micro-foncier :
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s'il s'agit d'immeubles détenus en nue-propriété ;
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s'il s'agit d'investissements soumis aux lois Malraux, Méhaignerie, Périssol, Besson, Lienemann, de Robien.
Dans ces cas là, c'est le régime de droit commun qui s'applique (le régime réel).
Concernant les SCI soumises à l'impôt sur le revenu et les SCPI, ils sont également soumis à ce régime sous réserve que le contribuable soit également propriétaire d'un bien immobilier donné en location nue. Dans ce cas, la limite de 15 000 € s'apprécie en prenant en compte la quote-part du contribuable dans les recettes brutes des sociétés concernées.
Le contribuable est alors dispensé de remplir une déclaration spécifique (déclaration n° 2044). Il lui suffit de reporter, sur la déclaration d'ensemble, le montant des recettes locatives.
Le revenu net imposable sera déterminé en appliquant aux sommes en question un abattement forfaitaire de 30 %.
Si ce régime est applicable de plein droit, il est toutefois possible d'opter pour le régime réel d'imposition, pour une durée irrévocable de 3 ans (reconductible tacitement par période de 3 ans), s'il s'avère qu'il est plus avantageux de déduire les charges pour leur montant réel. C'est le cas par exemple en cas de travaux importants pouvant être déduits.
Le régime réel
Ce régime au réel est applicable de plein droit lorsque le revenu brut foncier annuel excède 15 000 € et sur option dans le cas contraire.
Dans ce régime, les loyers sont soumis au barème général de l'impôt sur les revenus avec des modalités particulières.
Le revenu foncier imposable est alors calculable de la manière suivante :
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la somme des loyers bruts après une déduction de certaines charges (primes d'assurance, …)
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et la déduction de certains frais réels inhérents au bien acquis (travaux, intérêts d'emprunt, assurance emprunteur …)
Lorsque les charges dépassent les recettes, il se crée un déficit foncier qui s'impute d'abord sur les autres revenus fonciers du contribuable, puis sur son revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
Attention cependant, les déficits provenant des intérêts d'emprunt ne s'imputent pas sur le revenu global.
Ils sont reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Tous les schémas présentés ne doivent pas être réalisés dans un but principalement ou uniquement fiscal et doivent être impérativement validés par vos conseillers habituels.