La fiscalité de l'immobilier professionnel
Le Chef d'entreprise peut choisir de détenir un patrimoine immobilier de 2 façons :
- une détention via l'entreprise : le patrimoine immobilier est inscrit au bilan de l'entreprise et fait partie de son patrimoine professionnel ;
- l'apport de ce patrimoine immobilier à une société juridiquement indépendante, intermédiaire entre le patrimoine immobilier et le patrimoine professionnel.
Il est important à ce stade de réaliser un bilan fiscal immobilier pour maitriser parfaitement votre stratégie patrimoniale.
Les principes de détention
Deux modes de détention principaux :
- Détention par l'entreprise :
- L'entreprise acquiert et détient directement le bien immobilier.
- Avantages:
- Amortissement du bien immobilier sur sa durée de vie utile, réduisant le résultat imposable de l'entreprise.
- Constitution d'un patrimoine immobilier au sein de l'entreprise.
- Possibilité de déduction des frais d'entretien et de réparation du bien immobilier.
- Inconvénients:
- Augmentation du bilan de l'entreprise, ce qui peut freiner l'accès à certains financements.
- Imposition des plus-values en cas de cession du bien immobilier.
- Détention par une société de détention immobilière :
- Avantages:
- Séparation du patrimoine immobilier du patrimoine professionnel du chef d'entreprise.
- Flexibilité dans la gestion et la transmission du bien immobilier.
- Possibilité de bénéficier du régime fiscal des plus-values immobilières des particuliers en cas de cession du bien immobilier (sous certaines conditions).
- Inconvénients:
- Création et gestion d'une société supplémentaire, générant des frais et des obligations administratives.
- Imposition des revenus fonciers de la ScI.
- Avantages:
Et fiscalement si je suis en SCI ?
Du point de vue fiscal, dans le cadre d'une détention via une SCI , cela :
- permet à l'entreprise de déduire les loyers (le montant des loyers doit toutefois être conforme aux prix du marché, sous peine de redressement fiscal) ;
- si les locaux sont loués nus, soumet les associés de la SCI de gestion au régime des revenus fonciers au titre de la quote-part des loyers leur revenant ;
- permet à la SCI d'avoir des charges et éventuels intérêts d'emprunt déductibles ;
L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) : les biens immobiliers ont la qualité de biens professionnels et sont donc exonérés de l'IFI dès lors qu'ils sont nécessaires à l'activité principale de l'entreprise.
Tous les schémas présentés ne doivent pas être réalisés dans un but principalement ou uniquement fiscal et doivent être impérativement validés par vos conseillers habituels.