Fiscalité immobilière en cas d'expatriation
La fiscalité immobilière en France pour un non-résident fiscal implique plusieurs aspects, notamment l'imposition sur les revenus locatifs, la taxe foncière, la taxe d'habitation (si applicable), et l'impôt sur la plus-value en cas de vente du bien immobilier.
Il faut toujours vérifier qu'il existe une convention fiscale pour éviter la double imposition. Dans le cas contraire, il peut effectivement y avoir une double imposition avec l'absence de crédit d'impôt.
Nous avons résumé la fiscalité française de vos biens immobiliers en fonction de votre pays de résidence fiscale.
Concernant la location meublée, il existe des règles particulières pour les non-résidents.
Les revenus locatifs
Si un non résident fiscal possède un bien immobilier en France et le loue, il est soumis à l'impôt sur le revenu en France sur les revenus locatifs générés.
Les revenus locatifs peuvent être imposés selon deux régimes :
- Régime micro-foncier : Si les revenus bruts annuels n'excèdent pas 15 000 €, le propriétaire peut bénéficier d'un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs. L'impôt est ensuite calculé sur le montant restant.
- Régime réel : Si les revenus bruts dépassent 15 000 €, ou si le propriétaire opte pour ce régime, il peut déduire les charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, frais de gestion, etc.) de ses revenus locatifs avant imposition.
En outre, les non-résidents fiscaux, sont également soumis aux prélèvements sociaux sur leurs revenus immobiliers au taux de 17,2 %.
Le revenu foncier est déterminé par différence entre le revenu brut perçu au cours de l'année d'imposition et le total des charges de la propriété supportées au cours de la même période. Les revenus nets de source française sont alors imposés à un taux minimum de 20 % voire 30% (14,4 % pour les revenus provenant des DOM). Toutefois, les contribuables domiciliés hors de France peuvent échapper à cette imposition minimale s'ils sont en mesure de justifier que le taux moyen de l'impôt résultant de l'application du barème progressif à l'ensemble de leurs revenus de sources française et étrangère est inférieur au taux de 20 %.
Vous devrez déclarer et payer auprès du : Service des impôts des particuliers – Non-résidents 10 rue du Centre – 93 465 Noisy le Grand Cedex Tel : 01 57 33 83 00
Attention, vous pourriez également être imposé dans votre pays de résidence fiscale avec cependant un crédit d'impôt pour éviter la double imposition.
Les taxes locales
Taxe Foncière
La taxe foncière est due par tous les propriétaires de biens immobiliers en France, qu'ils soient résidents ou non. Cette taxe est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale du bien et varie selon les communes.
Taxe d'habitation
Depuis 2023, la taxe d'habitation sur les résidences principales a été progressivement supprimée pour la majorité des foyers fiscaux. Cependant, elle peut encore s'appliquer aux résidences secondaires. La taxe est également calculée sur la valeur locative cadastrale du bien et dépend de la commune où se situe le bien.
Les autres impôts
IFI
Depuis 2018, l'ISF a été remplacé par l'IFI (impôt sur la fortune immobilière) qui est uniquement calculé sur les actifs immobiliers (les investissements financiers, les titres de sociétés, ... sortent donc de la base de calcul de l'IFI). Les immeubles des non-résidents font partie des biens non exonérés et devront donc être déclarés en France si le montant de l'ensemble des biens dépasse 1.3 millions d'euros.
Impôt sur la plus-value
En cas de vente d'un bien immobilier, les plus-values réalisées par les non-résidents sont imposables en France. L'impôt sur la plus-value est calculé au taux forfaitaire de 19 % auxquels s'joutent les prélèvements sociaux.
Des abattements pour durée de détention s'appliquent également :
- Exonération totale au bout de 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu.
- Exonération totale au bout de 30 ans pour les prélèvements sociaux.
A noter qu'en tant que non résident, il existe un abattement supplémentaire de 150.000 € (sous certaines conditions).
A cela peut se rajouter la surtaxe immobilière si votre plus-value dépasse 50.000 € (de 2 à 6%) ainsi que la contribution sur les hauts revenus (si votre revenu fiscal de référence dépasse 250.000 € pour une personne seule ou 500.000 € pour un couple).
Nous recommandons ce guide pour bien maitriser la fiscalité de votre expatriation. |
Droits de succession
Le traitement fiscal et le lieu d'imposition vont dépendre de l'existence ou non d'une convention fiscale entre votre pays de résidence et la France en matière de Succession. S'il en existe une, cette dernière indiquera dans la majorité des cas, que l'imposition s'effectue dans le pays de situation du bien immobilier donc en France. S'il n'en existe pas, il s'agira du traitement classique d'une succession par un non résident .
Tous les schémas présentés ne doivent pas être réalisés dans un but principalement ou uniquement fiscal et doivent être impérativement validés par vos conseillers habituels.