Fiscalité de la donation d'un bien immobilier
La donation est l'acte par lequel une personne (le "donateur") se dépouille gracieusement d'un ou plusieurs biens au profit d'un ou plusieurs bénéficiaires désignés ("donataire(s)"). La donation peut être faite entre époux, entre membres d'une même famille ou entre personnes sans lien de parenté.
Elle peut être réalisée en pleine propriété ou alors avec réserve d'usufruit. Dans ce dernier cas, l'usufruitier conserve la jouissance ou les revenus des biens immobiliers transmis.
Il est important à ce stade de réaliser un bilan fiscal immobilier pour maitriser parfaitement votre stratégie patrimoniale.
La donation présente de nombreux avantages notamment celui de procurer des économies d'impôts en cas de transmission d'une entreprise, d'un bien rural ou d'un immeuble. De plus, les donations réalisées plus de 15 ans avant le décès ne sont pas reprises pour le calcul des droits de succession. Dans ce cas, les abattements et les tranches d'imposition les plus faibles peuvent être de nouveau utilisés.
Principe de la donation
"L’objet" est ce sur quoi porte la donation. C. civ. art. 894 : "La donation entre vifs est un acte par lequel le donateur se dépouille actuellement et irrévocablement de la chose donnée en faveur du donataire qui l’accepte." Ainsi, la donation a pour objet une chose ou un droit qui est transféré au donataire : un droit réel (droit de propriété, droit démembré d’usufruit ou de nue-propriété, servitude, droit d’usage et d’habitation, etc.) ou un droit personnel (créance, bail, etc.).
Monuments historiques
Depuis le 1er janvier 1995, les immeubles qui sont classés ou inscrits à l'inventaire supplémentaires des monuments historiques, ainsi que les meubles qui en constituent le complément historique ou artistique, sont exonérés de droits de mutation à titre gratuit, dès lors que les donataires ont préalablement souscrit avec les ministres chargés de la Culture et des finances, une convention à durée indéterminée.
Concernant les autres biens immobiliers, une stratégie consiste à structurer les biens immobiliers en SCI afin de transmettre avec de la dette pour réduire la base et donc le montant des droits de donation.
Fiscalité de la donation
Une donation est une transmission de biens à titre gratuit par anticipation (ne pas confondre avec le présent d'usage considéré comme un cadeau). En effet, cela permet d'anticiper la succession en profitant du point de vue fiscal de l'abattement (100 000 euros par parent et par parent, renouvelable tous les 15 ans) et éventuellement des réductions pour charge de famille. Après pris en compte de ces abattements, les droits de donations sont définis en fonction du même barème que celui des successions.
L'acte de donation à terme rend immédiatement exigible le droit de mutation à titre gratuit dans les conditions de droit commun. C'est donc le régime des successions qui va s'appliquer.
L'assiette des droits est la valeur du bien donné selon les règles classiques de détermination de la valeur imposable et le tarif applicable est celui au jour de l'acte de donation.
Il existe donc un barème différent pour les donations :
- en ligne directe, c'est-à-dire entre ascendants et descendants quel que soit le degré de parenté (parents/enfants ou grands-parents/petits-enfants ou encore arrière-grands-parents/arrière-petits-enfants, etc.)
- entre époux ou entre partenaires de PACS ;
- entre frères et sœurs ;
- entre parents au 3ème ou 4ème degré ;
- autres que les précédentes.
L'acte de donation est rédigé par le notaire, il collecte l'impôt et réalise les formalités. Le contribuable n'a pas de démarche à faire. En principe, les droits de donation sont supportés par le bénéficiaire/donataire. Cependant, le donateur peut les prendre à sa charge sans que cela constitue une libéralité supplémentaire. Pour cela, l'acte de donation doit expressément stipuler cette prise en charge des frais et droits.
Tous les schémas présentés ne doivent pas être réalisés dans un but principalement ou uniquement fiscal et doivent être impérativement validés par vos conseillers habituels.