La taxation des plus-values en LMP
Les plus-values réalisées dans le cadre de votre activité LMP sont soumises au régime des plus-values professionnelles.
La taxation de votre plus-value
Ces plus-values sont soumises au régime des plus-values ou moins-values à court terme ou à long terme, prévu par les articles 39 duodecies et suivants du CGI. Ainsi la plus-value de cession d’un immeuble détenu depuis plus de deux ans sera-t-elle réputée à court terme (et donc imposable au barème progressif de l’impôt sur le revenu) dans la limite de l’amortissement pratiqué et à long terme au-delà (soit en pratique à un taux d’imposition de 12,8 %, hors prélèvements sociaux).
Les régimes de faveur
Il existe des régimes de faveur.
Les loueurs en meublé professionnels sont par ailleurs susceptibles de bénéficier de certains régimes de faveur :
- abattement pour durée de détention permettant une exonération totale au terme de 15 ans (CGI, art. 151 septies B) : les plus-values à long terme réalisées à l’occasion de la cession d’immeubles affectés à une activité de location meublée exercée à titre professionnel depuis au moins 5 ans sont éligibles au régime d’abattement pour durée de détention prévu à l’article 151 septies B du CGI ; elles seront ainsi imposées à l’IR (et aux prélèvements sociaux) après application d’un abattement égal à 10 % par année de détention au-delà de la cinquième ; en pratique, les plus-values réalisées sur des biens immobiliers détenus depuis plus de quinze ans sont donc totalement exonérées ;
- exonération totale ou partielle en fonction du montant des recettes, après 5 ans d’exploitation (CGI, art. 151 septies) : le loueur en meublé professionnel peut, sous certaines conditions, bénéficier en application de l’article 151 septies CGI d’un régime d’exonération totale ou partielle ; ainsi, sous réserve que l’activité soit exercée depuis au moins cinq ans, les plus-values peuvent être exonérées lorsque la moyenne des recettes tirées de la location au titre des exercices clos au cours des deux années civiles qui précèdent la date de clôture de l’exercice de réalisation de la plus-value n’excède pas 90 000 € HT (exonération totale) ou est comprise entre 90 000 € HT et 126 000 € HT (exonération partielle) ; s’agissant d’une activité de para-hôtellerie exercée à titre professionnel, l’administration admet qu’elle puisse relever des seuils de 250 000 € et 350 000 € pour l’application de l’article 151 septies du CGI.
Tous les schémas présentés ne doivent pas être réalisés dans un but principalement ou uniquement fiscal et doivent être impérativement validés par vos conseillers habituels.