La fiscalité des plus-values de l'immobilier professionnel
Les plus-values professionnelles sont celles réalisées par une entreprise ou une société ou un groupement non soumis à l'impôt sur les sociétés exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale, libérale ou agricole ou non commerciale imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), bénéfices agricoles (BA) et bénéfices non commerciaux (BNC). La cession d'un élément d'actif immobilisé par une entreprise est susceptible de générer une imposition au titre des plus-values professionnelles.
Le dispositif concerne les entreprises soumises à l'impôt sur le revenu.
Dans le cas de structure à l'IS, c'est le taux IS qui s'applique (25%).
Le régime des plus-values
La plus-value court terme s'ajoute au résultat : elle est taxée à l'IR et aux cotisations sociales.
La plus-value long terme (LT) est taxée à taux spécifique de 12,8 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
Le régime des plus-values LT s'applique aux plus-values :
- à long terme (bien ou droit détenu depuis plus de 2 ans et fraction de plus-value supérieure aux amortissements)
- réalisées sur des biens ou droits immobiliers (y compris cession de droits relatifs à un crédit-bail, et parts de société à condition qu'elle soit à prépondérance immobilière)
Pour l'application de ce dispositif, une société est réputée à prépondérance immobilière lorsqu'au moment de la cession, son actif est constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle de biens immobiliers affectés à l'exploitation de l'activité industrielle, commerciale, artisanale, libérale ou agricole, ou de droits ou parts de sociétés dont l'actif est lui-même constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle de tels biens. Cette comparaison doit être effectuée d'après la valeur réelle des éléments d'actif au jour où la plus-value est réalisée ; - affectées à l'activité.
Abattement pour durée de détention
L'abattement est de 10 % par année de détention au-delà de la 5ème année.
L’abattement vaut pour l'impôt sur le revenu (uniquement pour les plus-values à long terme) et pour les prélèvements sociaux (CSG, CRDS, prélèvement social et taxes additionnelles). Il ne vaut pas pour les cotisations sociales.
L'abattement est de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième année, ce qui génère une exonération totale au bout de 15 années de détention.
Si une moins-value à long terme est constatée, on ne pratiquera aucun abattement et elle pourra s'imputer sur une éventuelle plus-value à long terme.
Tous les schémas présentés ne doivent pas être réalisés dans un but principalement ou uniquement fiscal et doivent être impérativement validés par vos conseillers habituels.