La fiscalité des résidences de services
La fiscalité des résidences de services concerne les biens immobiliers destinés à la location et à la fourniture de services aux occupants, tels que les résidences pour personnes âgées, les résidences étudiantes ou les résidences de tourisme.
En pratique, il s’agit d’investir dans une résidence dotée de services parahôteliers, gérée par un exploitant professionnel et louée à une clientèle d’étudiants, de seniors ou de personnes dépendantes. L’exploitant s’occupant absolument de tout (niveau de loyer, recherche de locataires…)
Synthèse concernant les résidences de services
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Impôt sur les revenus fonciers : Les revenus issus de la location de biens immobiliers sont généralement imposables dans la catégorie des revenus fonciers ou location meublée. Les propriétaires doivent déclarer ces revenus annuellement et les inclure dans leur déclaration d'impôt sur le revenu.
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Régime fiscal spécifique : Certains types de résidences de services peuvent bénéficier de régimes fiscaux spécifiques, comme le régime Censi-Bouvard ou le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Ces régimes offrent des avantages fiscaux aux investisseurs, tels que des réductions d'impôt ou des amortissements.
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TVA : L'achat d'une résidence de services neuve peut être soumis à la TVA immobilière. Dans certains cas, les investisseurs peuvent récupérer une partie de la TVA payée lors de l'acquisition.
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Taxe foncière : Les propriétaires de biens immobiliers sont soumis à la taxe foncière, qui est calculée en fonction de la valeur locative cadastrale du bien. Cette taxe est à payer chaque année, sauf exceptions locales ou exonérations spécifiques.
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Plus-values immobilières : En cas de revente d'une résidence de services, les plus-values réalisées peuvent être soumises à l'impôt sur les plus-values immobilières. Toutefois, des exonérations peuvent s'appliquer dans certains cas, notamment en cas de vente de la résidence principale ou après détention longue.
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Fiscalité locale : Les résidences de services peuvent également être assujetties à des taxes locales spécifiques, telles que la taxe d'habitation ou la contribution économique territoriale, selon la nature de l'activité exercée dans le bien.
La TVA
La prévoit soumet à TVA au titre de la parahôtellerie lorsque:
- la mise à disposition d’un logement pour 30 nuits au plus par client (ainsi le professionnel devra permettre des locations pour des durées de moins de 30 nuitées mais pourra permettre aux clients de réserver sur une durée plus longue) ;
- ET de la réalisation d'au moins 3 des 4 prestations suivantes : le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle
Par ailleurs, sont également assujetties à la TVA les locations de logements meublés à usage résidentiel (c'est-à-dire autre que le secteur hôtelier), qui sont assorties de 3 des 4 prestations suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.
En pratique :
Le contribuable doit signifier son choix d’être assujetti à la TVA.
L’option pour la TVA doit être formulée sur papier libre et adressée auprès du Service des Impôts (SIP) des entreprises auquel le bien loué est rattaché. L’option prend effet à compter du premier jour du mois suivant celui au cours duquel elle est formulée auprès du service des impôts.
L’option pour le régime de la TVA entraine l’obligation pour le contribuable immatriculé, de compléter des déclarations trimestrielles ou annuelles de TVA afin d’effectuer la balance entre la TVA acquittée et la TVA encaissée.
Enfin, l’assujettissement au régime de la TVA entraîne des obligations d’ordres comptables : L’assujetti doit tenir une comptabilité lui permettant de justifier des opérations effectuées (obligation tenant à la réalisation de factures et à l’émission des factures des prestations).
Tous les schémas présentés ne doivent pas être réalisés dans un but principalement ou uniquement fiscal et doivent être impérativement validés par vos conseillers habituels.