La fiscalité des OPCI
Les OPCI sont des fonds investis majoritairement dans des actifs immobiliers. L'objectif est néanmoins de leur conférer une liquidité importante de par un ratio de liquidités de 10 % au minimum, alors que les SCPI doivent être investies au moins à 95 % en actifs immobiliers.
Le principe des OPCI
-
soit celle d’un fonds de placement immobilier (FPI), sur le modèle des FCP (fonds commun de placement), c’est alors un OPCI de revenus fonciers.
-
soit celle d’une société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV), sur le modèle des SICAV (société d’investissement à capital variable), c’est alors un OPCI « valeurs mobilières ». C’est cette forme qui est la plus répandue.
La responsabilité des associés est limitée à leurs apports.
L'OPCI peut contracter des emprunts jusqu'à 40 % de la valeur de ses actifs immobiliers physiques et parts de sociétés de personnes de location immobilière non cotées détenus en direct.
Les parts peuvent être souscrites ou rachetées à cours inconnu et à tout moment à la demande des porteurs.
La valeur retenue pour les opérations et la première valeur liquidative établie après la date limite de centralisation des demandes.
La fiscalité des OPCI
Les cessions de SPPICAV sont soumises au régime des plus-values de cession des valeurs mobilières des particuliers :
- au prélèvement forfaitaire unique (PFU) au taux de 12,8 %, ainsi qu'aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
- ou, sur option globale, au barème progressif de l'impôt sur le revenu ( la CSG acquittée sera déductible à concurrence de 6,8 %), ainsi qu'aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
Sous réserve des dispositions d'une convention fiscale, les revenus distribués à une personne non-résidente sont soumis à la retenue à la source relative aux dividendes.
Les plus-values réalisées par les non-résidents ne constituent pas des revenus de source française, et sont donc non imposables en France.
Le FPI ne possédant pas de personnalité morale, ce sont les détenteurs de parts de FPI qui seront imposés comme s'il n'existait pas de structure entre les investissements et eux (revenus fonciers).
Les plus-values de cessions d'immeubles réalisées par le FPI sont soumises au régime d'imposition des plus-values immobilières des particuliers.
Tous les schémas présentés ne doivent pas être réalisés dans un but principalement ou uniquement fiscal et doivent être impérativement validés par vos conseillers habituels.