Hypothèque ou caution bancaire lors d’un prêt immobilier ?
Pour vous accorder un crédit immobilier, la banque peut exiger une garantie lui permettant de se protéger contre le risque de non remboursement du crédit immobilier.
Il existe 4 types de garanties traditionnelles :
- l'hypothèque,
- le privilège du prêteur de deniers,
- le cautionnement par un établissement spécialisé (cautionnement mutuel),
- le nantissement d'un produit financier.
Les deux premières garanties sont des sûretés réelles, c'est-à-dire des garanties constituées sur le bien : en cas de défaillance de l'emprunteur, le logement sur lequel porte la garantie est vendu au profit de l'établissement bancaire.
La 3ème garantie est une sûreté personnelle, c'est-à-dire une garantie constituée sur le patrimoine de la caution : en cas de défaillance de l'emprunteur, l'établissement bancaire demande à la personne qui s'est portée caution de rembourser le prêt par tout moyen.
L’hypothèque
L’hypothèque est considérée comme une garantie réelle puisqu’elle concerne les biens ou droits immobiliers de l’emprunteur. La garantie hypothécaire permet à la banque de se prémunir contre une défaillance de paiement. Si l’emprunteur ne peut s’acquitter du remboursement d’un prêt, son bien immobilier peut être saisi et vendu aux enchères judiciaires en dernier recours.
Elle est obligatoire pour les prêts d'accession sociale et les prêts conventionnés.
La constitution de l'hypothèque (chez le Notaire) et sa mainlevée étant assez onéreuses, les établissements bancaires tentent de proposer d'autres formes de garanties à leurs clients.
L'hypothèque est constituée par la signature d'une convention hypothécaire et devient effective lors de son inscription au service de la publicité foncière.
Son extinction survient, soit naturellement, soit par une radiation volontaire.
La constitution de l'hypothèque entraîne des frais qui sont le plus souvent à la charge de l'emprunteur.
Ces frais comprennent :
- la taxe de publicité foncière dont le montant s'élève à 0,71498 % du capital emprunté ;
- la contribution de sécurité immobilière due à l'Etat (précédemment salaire du conservateur des hypothèques), soit 0,05 % du montant du prêt avec un minimum de 15 € (8 € en cas de dépôt d'un bordereau rectificatif) ;
- les émoluments dégressifs du notaire dont le montant est proportionnel au montant du prêt (entre 0,55 et 3,33 % HT du prêt) ;
- les frais d'acte.
À côté de l’hypothèque conventionnelle, il en existe un autre type appelé le privilège du prêteur de deniers (PPD). Cette garantie vous concerne si vous souscrivez un prêt pour un bien immobilier neuf ou ancien. La différence tient au fait que la banque prêteuse a alors priorité sur d’autres éventuels créanciers. Cela peut être pour un achat de résidence principale ou pour de l'investissement locatif.
Le privilège de prêteur de deniers, qui a les mêmes effets que l’hypothèque, présente un avantage puisqu’il n’est pas soumis à la taxe de publicité foncière . Il est donc moins coûteux pour l’emprunteur. Il s’adresse aux souscripteurs de crédit pour l’achat d’un bien neuf ou ancien. Il ne s’applique pas à la construction.
Depuis le 1er janvier 2022, l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers a remplacé le privilège de prêteur de deniers (PPD).
Le cautionnement
Le cautionnement est une garantie en vertu de laquelle une personne s'engage irrévocablement à rembourser les échéances de prêt à la place de l'emprunteur défaillant.
Le cautionnement est une garantie en vertu de laquelle une personne s'engage irrévocablement à rembourser les échéances de prêt à la place de l'emprunteur défaillant.
Le cautionnement ne doit pas être confondu avec l’assurance obligatoire du prêt.
En cotisant, l’emprunteur protège la banque d’éventuels défauts de paiement. En cas de défaillance de l’emprunteur, l’organisme de caution rembourse le prêt auprès de la banque à l’aide du fonds mutuel de garantie.
Ensuite, l’organisme se tourne vers l’emprunteur pour récupérer les sommes engagées, en privilégiant les solutions amiables avant toute procédure de recouvrement judiciaire.
Cette garantie est une sûreté personnelle, c'est-à-dire attachée à la personne qui s'engage.
Cependant, le cautionnement peut prendre plusieurs formes : il peut être donné par une personne physique, hypothécaire ou donné par un organisme spécialisé.
L'engagement de cautionnement est extrêmement important car il confère à la caution les mêmes obligations que celles incombant à l'emprunteur. En cas de défaillance de ce dernier, la caution est tenue de rembourser le prêt comme si elle l'avait elle-même souscrit.
Avec Crédit Logement, il est possible de récupérer un certain pourcentage de la part du dépôt investi dans le fonds mutuel de garantie (FMG). Le taux de restitution est d’environ 70 % du versement au FMG. La restitution permet en général de récupérer la moitié de la somme versée à la signature du prêt. Le cautionnement occasionne un coût initial proche de 1,5 % du montant du prêt.
Tous les schémas présentés ne doivent pas être réalisés dans un but principalement ou uniquement fiscal et doivent être impérativement validés par vos conseillers habituels.