La fiscalité de la plus-value sur immeuble (LMNP)
La plus-value immobilière est imposable uniquement en cas de transmission à titre onéreux :
• Imposable : vente, apport en société.
• Non imposable : donation, succession (la plus-value est purgée).
Pour les LMNP, y compris ceux soumis aux cotisations sociales (location saisonnière), la plus-value relève du régime des PVI des particuliers et supporte :
• IR : 19 %
• Prélèvements sociaux
• Taxe additionnelle (si PV > 50 000 €) : 2 à 6 %
Assiette brute de la plus-value (règles 2025)
Pour les cessions à compter du 15 février 2025, les amortissements pratiqués en LMNP doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value.
Biens concernés :
- immeubles loués meublés au jour de la cession,
- immeubles ayant été loués meublés par le passé, même s’ils sont nus au moment de la vente.
Travaux :
- Réels ou forfait de 15 % (si détention > 5 ans).
- Attention :
- travaux déduits en charges → ne majorent pas le prix d’acquisition
- travaux immobilisés → majorent le prix d’acquisition pour leur valeur nette comptable (coût – amortissements)
Amortissements à réintégrer : Ceux admis en déduction selon l’art. 39 C, dans la limite du résultat locatif (loyers – charges hors amortissements).
Cas particulier : Micro BIC
L’abattement forfaitaire (30 %, 50 %, 71 %) est réputé intégrer des amortissements linéaires.
Cependant, la déclaration PVI 2025 ne prévoit pas la réintégration des amortissements pour les micro‑BIC.
Abattements pour durée de détention
Après détermination de la plus-value brute, application des abattements :
- IR : exonération totale après 22 ans
- Prélèvements sociaux : exonération totale après 30 ans
Amortissements à réintégrer : Ceux admis en déduction selon l’art. 39 C, dans la limite du résultat locatif (loyers – charges hors amortissements).
Exceptions – Biens non concernés par la reprise des amortissements
L’abattement forfaitaire (30 %, 50 %, 71 %) est réputé intégrer des amortissements linéaires.
Cependant, la déclaration PVI 2025 ne prévoit pas la réintégration des amortissements pour les micro‑BIC.
Les amortissements ne sont pas repris pour les biens :
- loués en résidences étudiantes, résidences jeunes, résidences seniors
- loués dans des foyers d’accueil médicalisé
- loués dans des établissements pour personnes handicapées
- loués en EHPAD ou établissements de soins longue durée
- exonérés (résidence principale, détention > 30 ans, etc.)
Les frais et travaux peuvent être ajoutés selon les règles de droit commun.
Tous les schémas présentés ne doivent pas être réalisés dans un but principalement ou uniquement fiscal et doivent être impérativement validés par vos conseillers habituels.
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