La fiscalité du parahôtelier
Le statut de parahôtelier correspond, en France, à une activité de location de logements meublés assortie de prestations de services rendues « dans des conditions similaires à l’hôtellerie ». Il se distingue de la simple location meublée (LMP/LMNP) par la nature et le niveau des services proposés.
C'est quoi le parahôtelier ?
Relève de la parahôtellerie le propriétaire/exploitant qui :
met à disposition un logement meublé pour de courts séjours (en pratique, la doctrine TVA vise les séjours n’excédant pas 30 nuitées par client, même si un renouvellement est possible) ;
ET réalise, personnellement et directement, au moins 3 des 4 prestations suivantes, dans des conditions comparables à l’hôtellerie :
- fourniture du petit-déjeuner ;
- nettoyage régulier des locaux (avant le séjour et au moins proposé de façon régulière pendant le séjour, a minima hebdomadaire) ;
- fourniture de linge de maison (fourni au début du séjour et renouvelé régulièrement, au moins hebdomadaire) ;
- réception, même non personnalisée, de la clientèle (accueil avec information sur le logement, les équipements, les règles de fonctionnement, etc.).
Les prestations doivent être réellement proposées et l’exploitant doit disposer des moyens nécessaires pour les assurer. Il n’est pas exigé qu’elles soient effectivement consommées par chaque client, mais leur proposition doit être démontrable (affichage, livret d’accueil, site internet, etc.).
Distinction importante :
Si les prestations sont réalisées par un exploitant locataire dans le cadre d’un bail commercial sans clause de recettes, le propriétaire reste un simple loueur meublé ; c’est l’exploitant qui est para-hôtelier.
Si les prestations sont réalisées par un tiers mandaté, sous la responsabilité du propriétaire (qui reste responsable vis-à-vis des clients), l’activité est qualifiée de parahôtellerie pour le propriétaire.
Principales caractéristiques fiscales
Les revenus de parahôtellerie relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Si l’activité est exercée à titre professionnel, il s’agit de BIC professionnels ; sinon, de BIC non professionnels.
TVA
La parahôtellerie est, en principe, soumise à la TVA (taux de 10 % pour les prestations d’hébergement assimilées à l’hôtellerie), dès lors que les conditions (3 prestations sur 4, conditions similaires à l’hôtellerie, séjours courts) sont remplies.
Lorsque les prestations hôtelières et la location sont assurées par des professionnels distincts, chacun sous sa propre responsabilité, la location meublée du propriétaire est en principe exonérée de TVA.
Plus-values en cas de cession de l’immeuble
Les immeubles affectés à une activité de parahôtellerie et inscrits à l’actif relèvent du régime des plus-values professionnelles (et non des plus-values immobilières des particuliers).
La plus-value est calculée par différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable (tenant compte des amortissements).
Distinction entre :
- plus-values à court terme ;
- plus-values à long terme.
- Régimes de faveur possibles :
Article 151 septies CGI (exonération liée au montant des recettes) :
- exonération totale si recettes < 250 000 € ;
- exonération partielle si recettes entre 250 000 € et 350 000 € ;
- mais ce régime suppose une activité exercée à titre professionnel. Un exploitant para-hôtelier non professionnel ne peut pas en bénéficier.
Article 151 septies B CGI (abattement spécifique sur les plus-values immobilières professionnelles) :
- abattement de 10 % par an au-delà de la 5e année de détention sur la plus-value à long terme ;
- sous réserve que les biens soient inscrits à l’actif immobilisé et affectés à l’exploitation.
Attention :
Si le propriétaire confie la gestion à un tiers (mandat, conciergerie, autre société) et n’a plus de participation personnelle, directe et continue à l’activité, il perd l’accès à l’exonération de l’article 151 septies.
En cas de changement de régime (parahôtellerie → location meublée non professionnelle), une cessation d’activité est en principe recommandée :
- taxation immédiate des bénéfices non encore imposés et des plus-values professionnelles ;
- possibilité de bénéficier des régimes de faveur si l’activité était exercée à titre professionnel.
À défaut de cessation, la cession ultérieure du bien impose d’appliquer la théorie des biens migrants avec deux plus-values (une professionnelle pour la période para-hôtelière, une immobilière des particuliers pour la période LMNP).
Activité non professionnelle
Si la parahôtellerie est exercée à titre non professionnel :
- les revenus restent imposés en BIC non professionnels ;
- les plus-values relèvent du régime des plus-values professionnelles, mais sans bénéficier des exonérations liées à l’exercice professionnel (notamment 151 septies) ;
- les déficits sont reportables mais de manière limitée (report sur 6 ans en BIC non professionnels).
En synthèse, le statut de parahôtelier se caractérise par :
- une activité de location meublée assortie d’au moins 3 prestations « hôtelières » sur 4, pour des séjours courts ;
- une imposition en BIC, avec soumission en principe à la TVA ;
- un régime de plus-values professionnelles sur l’immeuble, avec accès possible à certains régimes de faveur (151 septies, 151 septies B) sous conditions, notamment d’exercice professionnel ;
- un régime social spécifique d’activité commerciale.
Tous les schémas présentés ne doivent pas être réalisés dans un but principalement ou uniquement fiscal et doivent être impérativement validés par vos conseillers habituels.
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