La fiscalité du Marchand de biens

Les principes de l'activité de Marchand de biens

Elles sont au nombre de 3 et doivent être simultanément remplies :

• la personne visée doit réaliser des transactions immobilières de manière habituelle, les achats ou les souscriptions devant être réalisés avec l’intention de revendre : la personne doit donc avoir une « intention spéculative » ;
• les opérations doivent consister en des achats (ou des souscriptions) suivis de ventes ;
• les opérations d’achat / revente doivent porter sur des biens limitativement énumérés par la loi : immeubles, fonds de commerce, actions ou parts de sociétés immobilières, ainsi que les droits immobiliers et mobiliers qui s’y rapportent.

Le bien immobilier, pour un marchand de biens, n’est pas un « actif », mais du « stock » : le gain réalisé sur ce « stock » est donc du résultat ordinaire.

 

La fiscalité des Marchands de biens

Les activités commerciales par nature Il s'agit des profits tirés de l'exercice d'une profession commerciale, industrielle ou artisanale.

Le BOFIP énumère les revenus et activités imposables dans la catégorie des BIC.

Les marchands de biens, les profits de lotisseurs (sauf en l'absence d'intention spéculative) et les profits de construction (sauf si opération isolée réalisée par une personne physique non marchand de biens de moins de 10 appartements, ou de moins de 5 maisons individuelles ou moins de 500 m² de bureaux ou locaux commerciaux) font partie des activités imposables au BIC.

Les profits tirés par un marchand de biens de son activité doivent être donc déclarés et imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), sans pouvoir relever du régime du micro-BIC.

Lorsqu'un marchand de biens exerce son activité à travers une société assujettie à l'Impôt sur les sociétés (IS), les gains réalisés sont considérés comme du chiffre d'affaires d'exploitation. Comme tous les revenus (bénéfice), ils seront taxés selon les règles de l'IS. Le taux normal de l'IS est actuellement de 25 %.

 

Et la TVA ?

La TVA dont l’investisseur immobilier doit s'acquitter dépend de 2 situations, en l'occurrence de l'opération de rénovation légère et de l'opération de rénovation lourde.

Dans ce premier cas, le Marchand procède à l'acquisition d'un bien immobilier dont la durée de vie dépasse 5 ans. Il engage alors des travaux de rénovation à l'issue desquels il revend la propriété. Ici, l'opération de revente n'est pas soumise à la TVA, sauf option.

En cas de rénovation lourde, la TVA est due.

 

Tous les schémas présentés ne doivent pas être réalisés dans un but principalement ou uniquement fiscal et doivent être impérativement validés par vos conseillers habituels.