Mettre son logement en location saisonnière
La location saisonnière d'un appartement peut être un moyen intéressant de générer des revenus complémentaires (Airbnb, booking.com ...). Cependant, il est important de bien se renseigner et de respecter certaines règles avant de se lancer dans cette activité.
La réglementation de la location saisonnière
La location saisonnière est soumise à une réglementation spécifique. Il est important de se renseigner auprès de sa mairie pour connaître les démarches à suivre et les obligations à respecter.
- Déclaration en mairie : La plupart du temps, les propriétaires doivent déclarer leur bien en mairie en tant que meublé de tourisme. C'est le cas pour Paris par exemple.
- Taxe de séjour : Les locataires saisonniers doivent payer une taxe de séjour à la commune. Le montant de la taxe de séjour est variable en fonction de la commune et de la classification du logement.
- Meubles et équipements : Le logement doit être meublé et équipé de manière à assurer le confort des locataires. Il doit notamment disposer de lits, de tables, de chaises, de vaisselle, de ustensiles de cuisine, d'un réfrigérateur, d'un four et de plaques de cuisson.
- Contrat de location : Il est important de rédiger un contrat de location saisonnière clair et précis. Le contrat doit notamment mentionner la durée de la location, le montant du loyer, les charges locatives, le dépôt de garantie et les conditions de restitution du logement.
La rédaction du règlement de copropriété peut prévoir certaines restrictions pour la location saisonnière des appartements. Mais, une clause qui interdit l’exercice d’une activité commerciale est inopérante pour prohiber une location touristique qui ne relève pas de la parahôtellerie : de fait il ne s’agit pas d’une activité commerciale.
Nouveauté 2025 : La loi visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif, dite loi Le Meur a finalement été adoptée par l’Assemblée nationale le 7 novembre 2024 et promulguée au Journal Officiel.
La fiscalité de la location saisonnière
Pour les propriétaires de logements locatifs meublés saisonniers, la fiscalité des loyers dépend du type d'option choisie : micro-BIC ou réel.
Concernant le régime du micro-BIC, cela diffère de la location en meublée classique. Pour l'option réel, cela est semblable à la location meublée.
Les seuils spédcifiques pour le micro-BIC (à partir de 2025) :
| Seuil annuel | Abattement forfaitaire sur les loyers déclarés | |
|---|---|---|
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € |
30 % |
Meublé de tourisme classé |
77.700 € |
50 % |
| Chambre d’hôtes | 188 700 € ou 77 700 € | 71 % ou 50 % |
Parahôtellerie |
188 700 € |
71 % |
Exonération d'impôt dans certains cas :
1er cas : Les revenus de la location d'une ou plusieurs pièce(s) de l'habitation principale à des personnes n'y élisant pas domicile (chambres d'hôtes) sont exonérés d'IR et de prélèvements sociaux. Ils ne sont pas à déclarer si :
- la location est habituelle ;
- la location est réalisée pour une journée, une semaine ou un mois (c’est-à-dire à des personnes qui n'élisent pas domicile dans le logement) ;
- les recettes brutes annuelles (loyers et éventuellement prestations annexes : petit-déjeuner, téléphone, etc.) ne dépassent pas 760 € TTC.
2eme cas : Les revenus de location ou sous-location en meublé d'une partie de la résidence principale sont exonérés d'IR et de prélèvements sociaux et ne sont pas à déclarer si :
- la ou les pièce(s) louée(s) constitue(nt) la résidence principale du locataire ou sa résidence temporaire lorsqu'il dispose d'un contrat de travail conclu en application de l'article L. 1242-2, 3°, du Code du travail (salarié saisonnier),
- le loueur réduit le nombre de pièces qu'il occupe dans son logement principal,
- et si le prix de location reste fixé dans des limites raisonnables soit à titre indicatif, pour 2023, un loyer annuel par m2 de surface habitable, charges non comprises, qui n'excède pas 199 € en Ile-de-France ou 147 € dans les autres régions.
La Loi "Le Meur" pour 2025
La loi visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif, dite loi Le Meur a finalement été adoptée par l’Assemblée nationale le 7 novembre 2024 et promulguée au Journal Officiel.
Pour les propriétaires de logements locatifs meublés touristiques, les règles du régime micro-BIC, pour les loyers encaissés à partir du 1er janvier 2025 sont de 30% avec un seuil de CA de 15.000 € (Meublé de tourisme non classé), seuil qui passe à 77.700 € pour les classés avec un abattement forfaitaire de 50%.
Il y a également de nouvelles obligations et démarches administratives de la location saisonnière.
Par exemple, la mise en location touristique de la résidence principale située dans une commune ayant mis en œuvre une autorisation préalable de changement d’usage et une procédure d’enregistrement préalable ne pourra excéder 120 jours par an. Par ailleurs, à compter du 1ᵉʳ janvier 2025, la commune pourrait, sur délibération motivée, abaisser le nombre maximal de jours de location dans la limite de 90 jours.
Concernant les autres cas, les communes de plus de 200 000 habitants ainsi que celles des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne doivent mettre en œuvre une autorisation préalable de changement d’usage.
À compter d’une date ultérieurement fixée par décret (et au plus tard le 20 mai 2026), une déclaration préalable d’enregistrement auprès d’un téléservice national incomberait à tous les bailleurs de meublés de tourisme. À la réception des éléments télédéclarés, le service en ligne devrait fournir aux déclarants un numéro de déclaration.
Enfin, à compter du 1ᵉʳ janvier 2034, les locaux loués en meublés de tourisme ne constituant pas la résidence principale du bailleur devraient présenter une consommation d’énergie finale inférieure à 450kWh / m² / an. Le non-respect de cette nouvelle obligation serait puni d’une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 €.
Enfin, l’obtention de l’autorisation préalable de changement d’usage serait conditionnée à la présentation d’un DPE dont le niveau est compris :
- entre A et E dès le lendemain de la publication de la loi,
- et entre A et D à compter du 1ᵉʳ janvier 2034.
Depuis le 1er janvier 2017 les loueurs en meublé non professionnels qui retirent de la location meublée de courte durée plus de 23 000 € de recettes annuelles sont tenus de s’affilier à une caisse d’assurance sociale (ex RSI ou régime général de la sécurité sociale).
Tous les schémas présentés ne doivent pas être réalisés dans un but principalement ou uniquement fiscal et doivent être impérativement validés par vos conseillers habituels.