Les déclarations d'impôts des revenus immobiliers
L'impôt sur le revenu (IR) est un impôt en principe progressif établi sur la totalité des revenus dont disposent les personnes physiques domiciliées en France au cours d'une année déterminée. Les modalités de calcul de l'IR sont assorties de nombreuses dispositions permettant une large personnalisation de l'imposition : prise en compte du nombre de personnes composant le foyer fiscal et de leur statut ; application de réductions ou de crédits d'impôt en fonction des dépenses supportées par le foyer ou d'investissements que l'Etat souhaite encourager.
Il est important à ce stade de réaliser un bilan fiscal immobilier pour maitriser parfaitement votre stratégie patrimoniale.
Principes de la déclaration
Les personnes tenues de déclarer à l'IR sont les personnes physiques :
- résidentes fiscales françaises
- et résidentes fiscales étrangères lorsqu'elles disposent de revenus de source française,
par foyer fiscal : L'imposition unique s’applique pour l’ensemble des revenus obtenus par tous les membres du foyer fiscal.
Le foyer fiscal est constitué par un contribuable, son conjoint ou partenaire, ses enfants et personnes à charges.
En principe, les enfants mineurs au 1er janvier de l'année des revenus concernés sont de plein droit rattachés au foyer fiscal de leurs parents. Ils sont donc à charge du foyer fiscal et leurs revenus propres doivent être déclarés avec ceux de leurs parents.
Afin de savoir si les personnes physiques sont imposables en France, il faut savoir si leur domicile fiscal est en France ou non, c’est-à-dire s’ils sont ou non résident fiscal français.
Résident fiscal français : obligation fiscale illimitée, c’est-à-dire passible de l’impôt sur le revenu sur la totalité des revenus perçus peu important leur origine (revenus de source française ou non).
Et les Non résidents fiscaux français ?
Obligation fiscale restreinte, c’est-à-dire passible de l’impôt sur le revenu sur les revenus de source française uniquement. Les revenus d'immeubles situés en France ou de droits relatifs à ces immeublesLes font partis des revenus de source française.
L'article 197 A du code général des impôts met en place un taux minimum d'imposition pour les non-résidents. Par conséquent, les revenus imposables en France perçus depuis 2018 sont taxés au taux minimum de : 20 % pour la fraction inférieure ou égale à 28 797 € de revenu net imposable (2023) pour les revenus issus de France métropolitaine (14,4 % pour les revenus issus des DOM) ; 30 % pour la fraction supérieure 28 797 € de revenu net imposable (2023) pour les revenus issus de France métropolitaine (20 % pour les revenus issus des DOM).
Changement de domicile fiscal en cours d'année : Les personnes qui transfèrent leur domicile fiscal en France ne sont imposées, en France, que sur les revenus générés à partir du jour de leur établissement en France. Le contribuable qui transfère son domicile à l'étranger est imposé en France sur l’ensemble des revenus dont il a disposé jusqu'à son départ.
"Gérer mes biens immobiliers" : Tout propriétaire de biens immobiliers d’un ou plusieurs logements doit, en cas de modification depuis sa déclaration, actualiser sa déclaration de situation d’occupation de son ou ses biens immobiliers, en renseignant l’identité des occupants sur le service « Gérer mes biens immobiliers » sur Impots.gouv.fr
Les revenus fonciers
Les revenus fonciers concernent les revenus issus de la location d'immeubles nus (à usage d'habitation, commercial ou professionnel) et perçus :
- soit par des personnes physiques ;
- soit par des sociétés soumises à l'impôt sur le revenu (SCI et SCPI).
Ces revenus sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
La déclarattion 2044
Le contribuable doit souscrire une déclaration de revenus fonciers n°2044 (ou 2044-SPE) si :
- son foyer fiscal a perçu des revenus fonciers en 2023 supérieurs à 15 000 € ;
- OU s'il entrait dans le champ d'application du micro-foncier, mais a opté pour l'imposition au réel pour 3 ans (option prise lors de la déclaration d'IR) ;
- OU s'il est propriétaire d'un ou plusieurs immeubles spéciaux (quel que soit le montant des recettes) comme un monument historique, un immeuble bénéficiant d'une déduction spécifique (Périssol, Besson neuf, Robien classique, Robien classique ZRR, Robien recentré, Robien ZRR recentré, Scellier intermédiaire ou ZRR) ou un immeuble détenu en nue-propriété.
Il doit ensuite reporter sur la 2042.
La déclaration 2042 pour le micro-foncier
Le régime micro est applicable si l'ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal (perçus directement et indirectement) est inférieur à 15 000 €.
Le régime micro-foncier ne s'applique pas :
- lorsque le contribuable perçoit uniquement des revenus fonciers provenant de parts de sociétés semi-transparentes (pour bénéficier de régime micro-foncier, le contribuable doit impérativement déclarer, par ailleurs, des revenus fonciers provenant d'un immeuble détenu en direct),
- lorsque le contribuable détient des immeubles bénéficiant d'une déduction issue d'un dispositif fiscal (Périssol, Besson-neuf, De Robien, Borloo neuf, etc.).
Le redevable doit alors remplir la déclaration 2042 :
- en case 4BE, le montant du revenu foncier brut, c’est-à-dire sans l’application de l’abattement forfaitaire,
- le nom du locataire et l'adresse de la location sur la ligne en dessous
Et pour les SCI ?
La SCI doit souscrire une déclaration 2072-S si :
- elle est uniquement constituée d’associés personnes physiques ainsi que des entreprises détenant ces parts dans le cadre de leur activité professionnelle BNC quel que soit leur régime d’imposition, ou les entreprises exerçant une activité BIC ou BA ne relevant pas d’un régime réel d’imposition,
- elle n’est propriétaire d’aucun immeuble spécial (immeuble situé en secteur sauvegardé ou assimilé, ou immeuble classé monuments historiques ou assimilés),
- elle ne détient aucun immeuble en nue-propriété,
- elle n’a opté pour la déduction au titre de l’amortissement pour aucun des immeubles (Périssol, Besson neuf, Robien classique ou recentré).
Joindre les annexes : Annexe 2072-S-A1 (détail des calculs) Annexe 2072-S-A2 si la société a plus de 4 associés.
Les revenus de location meublée
Les revenus de la location meublée doivent être déclarés sur la déclaration 2042-C-PRO.
Le MICRO-BIC
Pour le LMNP :
Si les revenus de locations meublées sont soumis aux cotisations et contributions sociales par les organismes sociaux (loueurs saisonniers > 23 000 € recettes), indiquer le montant total des loyers charges comprises HT :
- en case 5NW (meublés classiques - non classés)
- en case 5NJ (chambres d’hôtes ou meublés de tourisme classés en zone tendue)
- en case 5QT (meublés de tourismes en zone non tendue)
Si les revenus de locations meublées ne sont pas soumis aux cotisations et contributions sociales par les organismes sociaux, indiquer le montant total des loyers charges comprises HT :
- en cases 5ND, 5OD ou 5PD (meublés classiques - non classés)
- en cases 5NG, 5OG ou 5PG (location de meublés de tourisme classés en zone tendue et en zone non tendue avec un chiffre d'affaire de plus de 15 000 € ou de chambres d’hôtes)
- en cases 5QS, 5RS et 5SS (location de meublés de tourisme classé en zone non tendue avec un chiffe d'affaires de moins de 15 000 €)
En dernière ligne indiquer l’adresse de la location et Indiquer en case 5CD la durée de l’exercice si moins de 12 mois.
Pour le LMP :
Indiquer le montant des loyers charges comprises HT, c’est-à-dire sans l’application de l’abattement forfaitaire :
- en case 5KP à 5MP (meublés classiques - non classés)
- en case 5KO à 5MO (chambres d’hôtes ou meublés de tourisme classés)
Indiquer en case 5DB à 5FB la durée de l’exercice si moins de 12 mois
Cocher la case 5BF si vous ne percevez plus de revenus issus de location meublée après le 31 décembre 2023
Le régime réel
Le contribuable doit calculer son revenu imposable et faire apparaître le détail des calculs. Depuis le 1er janvier 2015, toutes les entreprises, quel que soit leur chiffre d'affaires, doivent obligatoirement télétransmettre leurs déclarations de résultats et annexes.
Il est nécessaire de se munir de son numéro SIRET afin de réaliser la déclaration en ligne. En effet, sans ce numéro, la déclaration en ligne est normalement bloquée. Ce numéro est obtenu lors de la déclaration d'existence de l'activité (auprès du greffe ou du guichet unique selon la date d'enregistrement).
Pour le LMNP :
Vous devrez remplir la déclaration 2031.
La déclaration n°2031 doit être accompagnée d'annexes :
- Bilan simplifié : déclaration n°2033-A
- Compte de résultat simplifié composé de 2 rubriques (résultat comptable et résultat fiscal) : déclaration n°2033-B
- Tableau des immobilisations, des amortissements et des plus ou moins-values : déclaration n°2033-C
- Tableau des provisions et amortissements dérogatoires : déclaration n° 2033-D
- Tableau de détermination de la valeur ajoutée produite : déclaration n° 2033-E
Et également reporter cela sur la 2042 C-pro
Réduction pour frais de tenue de comptabilité et d’adhésion à un CGA
Le contribuable peut bénéficier d'une réduction d'impôt si cumulativement :
- Le contribuable est assujetti à l'impôt sur le revenu (BIC, BNC ou BA) ;
- Le contribuable a la qualité d'adhérent à un centre de gestion ou à une association, agréé(e) ;
- Le contribuable : A réalisé un chiffre d'affaires inférieur aux limites du forfait agricole, du régime des microentreprises (BIC) ou du régime spécial BNC ;
- A opté pour un mode réel de détermination du résultat.
La réduction d'impôt est égale à 2/3 de la dépense plafonnée à 915 €.
Tous les schémas présentés ne doivent pas être réalisés dans un but principalement ou uniquement fiscal et doivent être impérativement validés par vos conseillers habituels.