La fiscalité du dispositif « Bailleur privé » (Jeanbrun)
Le statut de bailleur privé, aussi appelé dispositif Jeanbrun, ouvre droit à la déduction d’un amortissement forfaitaire sur les revenus fonciers. En contrepartie, le propriétaire s’engage à louer son bien nu, à un loyer plafonné, à un locataire sous conditions de ressources, et pour une durée minimale de neuf ans.
Quels sont les biens concernés ?
Le dispositif s’applique aux logements neufs, acquis en VEFA, ou construits par le contribuable. Le permis de construire ou l’acquisition doit intervenir entre la publication de la loi et le 31 décembre 2028. Le bien doit être situé en France, dans un immeuble collectif (les maisons individuelles sont exclues), et détenu en pleine propriété, sauf exception en cas de décès d’un époux. La détention peut se faire en direct ou via une société soumise à l’impôt sur le revenu. Le contribuable doit opter pour l’amortissement lors de la déclaration de revenus de l’année d’achèvement ou d’acquisition.
Quelles sont les conditions de location ?
Pour bénéficier de l’amortissement, le propriétaire doit respecter plusieurs obligations :
- Le logement doit être loué nu, dans les 12 mois suivant son achèvement ou son acquisition.
- Il doit constituer la résidence principale du locataire.
- L’engagement de location est de 9 ans minimum, et les associés d’une SCI doivent conserver leurs parts sur la même durée.
- Le locataire ne peut être ni membre du foyer fiscal, ni parent ou allié jusqu’au 2ᵉ degré.
- Les loyers et les ressources du locataire doivent respecter des plafonds, variables selon la zone et le type de location (intermédiaire, sociale ou très sociale).
- Le bien doit être déclaré au régime réel, le micro-foncier étant exclu.
- Le dispositif n’est pas cumulable avec la réduction d’impôt Girardin social.
Le fonctionnement de l’amortissement
L’amortissement débute le premier jour du mois d’achèvement du bien ou de son acquisition si elle est postérieure. Il est calculé sur 80 % du prix d’acquisition net de frais.
Le taux dépend du type de location :
- 3,5 % par an en location intermédiaire
- 4,5 % en location sociale
- 5,5 % en location très sociale
L’amortissement peut générer un déficit foncier, imputable sur le revenu global selon les règles habituelles.
Plafonds annuels
Le montant amortissable est limité chaque année :
- 8 000 € par foyer fiscal
- 10 000 € si au moins la moitié des loyers provient de la location sociale
- 12 000 € si au moins la moitié provient de la location très sociale
Plafond global
Le total des amortissements ne peut dépasser 80 % du prix d’acquisition. Cela correspond à une durée d’amortissement d’environ :
- 28 ans en location intermédiaire
- 22 ans en location sociale
- 18 ans en location très sociale
Les remises en cause du dispositif
Si l’une des conditions cesse d’être respectée, l’ensemble des amortissements déjà déduits doit être réintégré dans le revenu foncier de l’année de l’événement. Une exception existe en cas de force majeure : invalidité lourde, décès ou licenciement.
Pour éviter un saut d’imposition trop brutal, la loi prévoit un mécanisme de lissage : les amortissements sont réintégrés de manière linéaire pour calculer le supplément d’impôt.
Effet sur la plus-value immobilière ?
Les amortissements réellement déduits viennent minorer le prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value. Cela augmente mécaniquement la plus-value imposable, avant application des abattements pour durée de détention
Le cas des biens avec travaux
Le dispositif s’applique également aux logements acquis entre la publication de la loi et le 31 décembre 2028, lorsqu’ils :
- ont fait l’objet de travaux conduisant à un immeuble neuf, ou
- ont bénéficié de travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition.
Dans ce cas, l’assiette de l’amortissement inclut 80 % du prix d’acquisition + 100 % du montant des travaux. Les taux sont légèrement différents : 3 %, 3,5 % ou 4 % selon le type de location.
Ce dispositif n’est pas cumulable avec les régimes Girardin, Malraux, Monuments historiques, ni avec la déduction des travaux au réel.
Tous les schémas présentés ne doivent pas être réalisés dans un but principalement ou uniquement fiscal et doivent être impérativement validés par vos conseillers habituels.
Posez ma question à un fiscaliste