La fiscalité de la vente de la résidence principale
La plus-value que vous réalisez lors de la vente de votre résidence principale est totalement exonérée. Il doit s'agir de votre résidence principale habituelle et effective : c'est à dire celle que vous occupez la majeure partie de l'année ; ainsi, l'utilisation temporaire d'un logement, notamment juste avant sa vente, ne vous permettra pas de bénéficier de l'exonération. Les « dépendances immédiates et nécessaires » comme les caves, garages, chambres de bonne… qui sont vendues en même temps sont également exonérées.
C'est quoi la résidence princiaple ?
L'immeuble cédé doit constituer la résidence principale du propriétaire lui-même. Il peut toutefois être détenu par l'intermédiaire d'une SCI par exemple.
Sont considérés comme résidences principales, les immeubles ou parties d'immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire.
La résidence habituelle doit s'entendre du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l'année.
Lorsqu'un doute subsiste, le contribuable est tenu de prouver par tous moyens qu’il s’agit bien de la résidence principale. La preuve de l'occupation du logement à titre de résidence principale peut alors notamment être rapportée par la production :
- d'une attestation notariée ou émanant du maire de la commune concernée et indiquant l'établissement dans le logement à titre de résidence principale,
- de factures d'assurance multirisque habitation mentionnant l'usage à titre d'habitation principale du logement,
- de factures d'électricité ou de téléphone,
- …
Le principe selon lequel le logement doit constituer la résidence principale du cédant au jour de la cession comporte toutefois plusieurs assouplissements prévus en faveur des :
- immeubles occupés jusqu'à leur mise en vente ;
- immeubles cédés après le départ du cédant en maison de retraite ou dans un établissement spécialisé ;
- immeubles occupés par le futur acquéreur ;
- immeubles cédés par des conjoints séparés ou divorcés ;
- immeubles en cours de construction au moment de la vente ;
- péniches ou bateaux à usage d'habitation principale ;
- contribuables incarcérés.
Depuis le 1er janvier 2019, les expatriés qui mettent en vente leur résidence principale en France en raison de leur départ hors de France peuvent bénéficier de l'exonération.
ET si vous exercez une activité professionnelle ?
Lorsque l'immeuble ou la partie d'immeuble vendu est totalement affecté à usage d'habitation mais constitue le domicile commercial d'une entreprise, l'administration fiscale admet que l'exonération puisse s'appliquer à la totalité de la plus-value, toutes les autres conditions étant par ailleurs remplies.
Il en est de même lorsque l'activité exercée dans l'habitation ne nécessite ni locaux ni matériels professionnels spécifiques.
Lorsque l'immeuble ou la partie d'immeuble cédé est pour partie affecté à usage d'habitation et pour partie à usage professionnel, seule la fraction de la plus-value afférente à la cession de la partie privative qui constitue la résidence principale du cédant peut bénéficier de l'exonération.
Tous les schémas présentés ne doivent pas être réalisés dans un but principalement ou uniquement fiscal et doivent être impérativement validés par vos conseillers habituels.